Uma das etapas mais importantes para quem deseja comprar e/ou vender uma propriedade é saber como avaliar um imóvel. Esse tipo de investimento visa segurança financeira, por isso deve ser feito de forma justa para todos os envolvidos no negócio.
Sendo assim, para garantir equilíbrio na negociação, a avaliação leva em conta diversas variáveis que incluem preço, localização, estado do imóvel, infraestrutura e muitas outras.
Pensando nisso, preparamos este guia com o objetivo de esclarecer os principais pontos a serem considerados na hora de avaliar um bem imóvel e definir o valor mais justo. Acompanhe o artigo e saiba mais!
Índice
- O que é avaliação imobiliária?
- Passo a passo: Como avaliar um imóvel?
- O que agrega valor a um imóvel?
- Qual a diferença entre valor venal e valor real?
- Quem pode avaliar um imóvel?
- Como saber se o preço do imóvel é justo?
- Imóvel na planta ou pronto para morar: Qual a diferença na avaliação?
- Encontre o investimento ideal com a Tarjab
O que é avaliação imobiliária?
Avaliação imobiliária é um procedimento cujo papel é apurar o preço de um imóvel de maneira precisa. Com isso, busca-se um valor real e justo para o benefício de todos os envolvidos na negociação, ou seja, compradores, vendedores e investidores.
O processo é realizado por meio de técnicas e métodos específicos e leva em conta diversos fatores, como localização, condições do imóvel, características da construção, tendências de mercado, entre muitos outros.
E, ao contrário de uma mera estimativa de preço, com uma avaliação completa, é necessário contar com análise aprofundada e conhecimento técnico para que o trabalho seja conclusivo.
Qual é o objetivo de uma avaliação imobiliária?
As técnicas de avaliação, geralmente são orientadas por dados detalhados, que asseguram informações verdadeiras e atrativas para os clientes.
Assim, ao definir um valor justo, o procedimento protege compradores, vendedores e investidores contra eventuais prejuízos financeiros.
Nesse sentido, a avaliação correta pode evitar a subvalorização do imóvel para o vendedor, alinhando o preço de acordo com o valor de mercado. E, para o comprador, fica estabelecida a segurança de um investimento feito com valor justo.
Isso reduz as chances de criar impasses em relação a expectativas além da realidade, proporcionando transações equilibradas. Isso ajuda, ainda, nas tomadas de decisões transparentes dentro do setor imobiliário.
Passo a passo: Como avaliar um imóvel?
De forma prática, para entender como avaliar um imóvel corretamente para comprar, vender ou investir, é muito importante atentar para seus principais fatores. Selecionamos alguns a seguir:
Localização
Um aspecto muito importante a se considerar na hora de avaliar um imóvel são as características exclusivas de sua localização. Isso influencia significativamente na precificação.
Projetos de desenvolvimento urbano também constituem um fator altamente impactante na definição do valor dos imóveis da região em análise.
Portanto, verifique cuidadosamente a infraestrutura do bairro e sua oferta de serviços essenciais, como hospitais, escolas, linhas de transporte de ônibus e metrô, áreas verdes, opções de lazer, supermercados, farmácias, padarias e outros serviços.
Estado de conservação e estrutura
Para chegar ao valor do imóvel é fundamental analisar com cuidado o estado de conservação e a estrutura da propriedade.
É importante, então, verificar se há necessidade de realizar reformas para reparar vazamentos, trocar instalações elétricas e promover outros reparos.
Teste o funcionamento dos interruptores de energia, das torneiras e descargas e observe a estrutura de paredes, pisos, portas, janelas, enfim, todo o acabamento do imóvel. Tudo isso conta ou reduz pontos na avaliação.
Leia também: Avaliação de apartamento: o que considerar na hora de comprar um imóvel?
Valor de mercado
Destacamos a importância de pesquisar o mercado imobiliário local para verificar os preços de imóveis semelhantes e que tenham sido negociados recentemente.
Essa medida serve como referência para efeito de comparação e atribuição de valores adequados e justos aos imóveis.
Leia também: Valor venal do imóvel: o que é e como calcular?
O que é necessário para avaliar um imóvel?
Feita a checagem do imóvel, chega o momento de analisar a documentação, que pode esconder pendências. Por isso, antes de fechar um negócio, o cuidado se torna ainda mais especial.
Sendo assim, não deixe de conferir se a propriedade é um bem comum de um casal e confirmar se há concordância mútua para a transação se concretizar. Confira, também, a documentação individual dos proprietários, se existir mais de um.
No caso do comprador, é fundamental solicitar as devidas certidões negativas para descartar a hipótese de existir:
- Ações criminais e cíveis envolvendo o imóvel;
- Protestos;
- Quitação de tributos federais de ações trabalhistas;
- Interdição, tutela e curatela;
- Execuções fiscais.
- Em relação à situação do imóvel, pesquise tudo sobre:
- Matrícula atualizada, solicitando o documento no cartório de registro de imóveis;
- Certidão de ônus reais para saber se o imóvel está atrelado a alguma ação judicial.
Esses dois últimos documentos englobam todo o histórico da propriedade e atestam o tipo de construção realizada com suas eventuais alterações, por exemplo: alienações anteriores.
Peça, ainda, uma declaração de quitação de débitos condominiais para não comprar um imóvel com dívidas.
Como calcular o preço de um imóvel?
A definição do preço de um imóvel exige, também, determinadas métricas que proporcionam uma precisão ainda mais fiel para a conclusão de valores justos. Confira:
Valor por metro quadrado
Com essa métrica, o mercado imobiliário define o preço dos imóveis baseando-se em sua área construída.
Trata-se de uma importante referência para proprietários que pretendem vender seus imóveis. O mesmo procedimento é válido para compradores que procuram propriedades alinhadas às suas expectativas.
O cálculo do metro quadrado, portanto, afeta muitos outros aspectos do imóvel, como infraestrutura, localização, acabamentos, idade e outros.
Comparativos de mercado
Os fatores acima reúnem atributos e servem como referência para fornecer um comparativo de mercado. Isso se dá por meio de análise de imóveis semelhantes e que foram negociados na região, recentemente.
Dentro desse raciocínio, também é importante avaliar as tendências de mercado, atentando para a oferta e a procura por propriedades na região e às mudanças no cenário econômico. Esses fatores costumam determinar como o mercado imobiliário se comporta.
Fatores específicos da propriedade
Além dos elementos básicos e mais atualizados, alguns imóveis podem apresentar itens exclusivos ou em maior número, que influenciam na hora de calcular seu preço.
Em condomínios é comum a presença de churrasqueira, salão de festas e piscina. No entanto, alguns já oferecem diversas opções de lazer e entretenimento de alto padrão e que colocam a propriedade em outro patamar.
São os espaços gourmet diferenciados, solário, spa, sauna, salão de jogos, brinquedoteca, estúdio de videomaker, minimercado e até pet place. São exclusividades que valorizam muito um imóvel.
Leia também: Os 5 espaços que valorizam seu futuro condomínio
O que agrega valor a um imóvel?
Vale destacar que o valor de um imóvel tende a aumentar com melhorias, como reformas e benfeitorias, atenção à sustentabilidade, instalações mais modernas e outros aspectos. Dá só uma olhadinha em algumas dessas melhorias:
Reformas e benfeitorias
Para quem está adquirindo um imóvel, recomenda-se a verificação de possíveis reformas e benfeitorias, bem como dos materiais usados na construção, que amparam a definição do valor do bem pretendido.
Nesse ponto, é importante entender um pouco sobre acabamentos e seus valores atualizados.
Sustentabilidade
Hoje em dia, os aspectos ligados à sustentabilidade fazem muita diferença na escolha de muitos compradores de imóveis.
Edifícios e casas que contemplam projetos e melhorias contendo itens sustentáveis, como equipamentos de energia solar, por exemplo, costumam ter mais valor de mercado.
Instalações modernas
Atualmente, imóveis de alto padrão – mesmo aqueles mais compactos – agregam muito valor oferecendo uma série de itens e acabamentos altamente tecnológicos. São elementos que otimizam as tarefas do dia a dia, como limpeza e organização.
Nessas propriedades, é possível contar com:
- Sistemas de climatização;
- Sistemas de iluminação;
- Sistemas de segurança;
- Persianas e fechaduras eletrônicas;
- Aparelhos de ar-condicionado controlados por dispositivos móveis;
- Uma ampla diversidade de dispositivos automatizados.
Com todas essas comodidades um imóvel se destaca entre os demais em termos de valor e preferência por pessoas que procuram facilidade nas tarefas diárias.
Valorização de bairros
Determinados bairros também podem ajudar a agregar mais valor a um imóvel. Em São Paulo, o bairro da Saúde e o bairro Praça da Árvore são ótimos exemplos desse tipo de valorização.
Quem mora nesses locais, continua nas proximidades de um grande centro urbano, mas desfruta do sossego de uma cidade menor. Além disso, pode se beneficiar de uma infraestrutura completa em seu entorno.
Qual a diferença entre valor venal e valor real?
Em meio a todas essas informações sobre avaliação de imóveis, torna-se interessante definir e esclarecer a diferença entre valor venal e valor real de um imóvel para efeito de precificação:
Valor Venal
O conceito de valor venal está atrelado à finalidade fiscal e tributária e representa o valor definido pelo poder público, como as prefeituras. Seu objetivo, portanto, é servir como base de cálculo para a cobrança de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), por exemplo.
Seus critérios para cálculo consideram a área construída, a localização, a valorização imobiliária da região e o valor do terreno.
Valor Real
Já o valor real de um imóvel é o preço de compra e venda negociado em uma transação envolvendo comprador e vendedor.
É um valor definido pelas atuais condições que regem o mercado imobiliário, como localização, oferta e demanda, estado de conservação, característica do imóvel, entre outros.
Quem pode avaliar um imóvel?
A avaliação correta de um imóvel é tão importante que deve ser feita por profissionais aptos para essa missão. Confira, abaixo, quem são eles:
- Corretores de imóveis devidamente registrados no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Eles são familiarizados com as nuances e flutuações do mercado imobiliário, por isso, são altamente capacitados para essa função, até como parte de suas atribuições rotineiras;
- Outros especialistas com formação extra em avaliação imobiliária são os engenheiros e arquitetos. Eles são perfeitamente qualificados para atender a essas demandas com análises detalhadas e bem fundamentadas.
Convém frisar que, seja qual for o profissional eleito, é fundamental que ele tenha conhecimento e experiência. Isso é necessário para que a avaliação seja precisa e justa, retratando o valor praticado no mercado, de forma exata.
É necessário pagar para avaliar um empreendimento?
Sim, normalmente se cobra para avaliar um imóvel. Contudo, o valor está sujeito a diversos fatores que envolvem a região onde o bem se localiza, o tipo do imóvel e a complexidade do trabalho.
No entanto, toda vez que um imóvel é colocado à venda, é preciso recorrer a uma avaliação, que não é cobrada do proprietário.
Essa cobrança é feita apenas se houver interesse de consultar o valor de mercado. Nesse caso, uma taxa extra costuma ser cobrada.
Outra hipótese de não cobrança ocorre quando as imobiliárias decidem fazer algum tipo de promoção.
Quanto custa em média para avaliar um imóvel?
Segundo o IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), os honorários referentes a avaliações de imóveis são estimados de acordo com as horas necessárias para a conclusão do trabalho.
Sendo assim, o valor cobrado para cada hora técnica básica, em 2024, era de R$570,00 (quinhentos e setenta reais).
O valor compõe as despesas indiretas financeiras, administrativas, entre outras. Porém, não abrange as despesas diretas, como custos de viagens, cópias de documentos, ensaios especiais e levantamentos e outras similares, que devem ser adicionadas ao montante dos honorários.
Além do mais, conforme o art. 5º do Regulamento, o honorário mínimo, no mesmo ano, representava 11 horas trabalhadas.
Como saber se o preço do imóvel é justo?
Para se certificar de que um imóvel foi avaliado em um preço justo e compatível com o mercado, a conduta ideal é realizar pesquisas comparativas. Isso significa considerar propriedades da mesma categoria e na mesma região.
Sabemos que encontrar diversos imóveis que apresentem as mesmas características não é uma tarefa tão simples, porém, é necessária. As qualidades precisam ser, ao menos, similares.
A consulta de especialistas também pode ser uma ótima ideia, além de ajudar a abreviar o tempo de pesquisa para se chegar a uma conclusão segura.
Leia também: Como funciona a variação de preços de uma unidade de apartamento?
Quem decide o valor de um imóvel?
A decisão sobre o valor de um imóvel está atrelada aos variados fatores, dos quais falamos no decorrer do artigo. No entanto, existe certa influência por parte dos corretores e dos proprietários na hora de fechar o preço.
Outro fator determinante para a decisão do valor de um imóvel é a análise do mercado imobiliário. É importante procurar saber como as mudanças no cenário econômico influenciam na demanda e na oferta pelos imóveis da região.
Como saber o valor avaliado de um imóvel?
A importância de ter especialistas na hora de avaliar um imóvel é inegável. Para tanto, você pode contar com os serviços de uma consultoria imobiliária.
Entretanto, para que você consiga ter uma noção de quanto pode valer o seu imóvel, de forma mais rápida e cômoda, é possível recorrer a ferramentas online, como a EmCasa.
O recurso permite que você adicione os dados solicitados e consiga ter uma estimativa de valor por meio de uma simulação.
Imóvel na planta ou pronto para morar: Qual a diferença na avaliação?
Para efeito de uma avaliação, a principal diferença entre essas duas condições é que o imóvel na planta ainda não está pronto para ser avaliado presencialmente. A obra não está finalizada.
Já o imóvel pronto, está disponível para análise e avaliação. Com isso, se torna mais fácil e rápido entender cada detalhe finalizado e como isso impacta no valor do empreendimento. E, na Tarjab, você pode encontrar o que precisa, do seu jeito.
Leia também: Apartamento na planta ou pronto: Qual a diferença?
Encontre o investimento ideal com a Tarjab
Se você está em busca do investimento ideal para as suas necessidades, conte com os nossos corretores especializados. Eles podem esclarecer todas as suas dúvidas e indicar a melhor opção dentro das suas expectativas!
Perguntas Frequentes
Como avaliar um imóvel para venda?
O procedimento de avaliação de um imóvel para vender requer a consideração de diversos fatores que impactam o resultado.
Leve em conta a localização, o estado de conservação, a idade, a infraestrutura da região, o tamanho da propriedade, os acabamentos, reformas e benfeitorias, além de outras qualidades.
Avaliar imóveis usados: O que muda no processo?
Os principais fatores a se preocupar na avaliação de um imóvel usado são relacionados à avaliação da estrutura e das condições do bem, à análise da documentação e da legalidade e a verificação de possíveis pendências financeiras e dívidas relativas à propriedade.
Como calcular o valor do m² de um imóvel?
Para obter o valor do metro quadrado de um imóvel, basta dividir o preço de venda pela área construída da propriedade.
Suponha que um apartamento esteja à venda por R$ 800.000,00 e tenha uma área total de 100 m². Para calcular o valor do metro quadrado, é necessário dividir o preço pelo tamanho do imóvel: R$ 800.000 ÷ 100 m² = R$ 8.000/m²
Isso significa que o valor do metro quadrado desse imóvel é R$ 8.000,00. Esse cálculo é útil para comparar diferentes imóveis na mesma região e entender se o preço está compatível com o mercado.
Quais fatores determinam o valor de um imóvel?
Os principais fatores que determinam o valor de um imóvel incluem a localização, o estado de conservação, a idade, a infraestrutura da região, o tamanho da propriedade, os acabamentos, reformas e benfeitorias, entre outros.
