Se você pretende alugar um imóvel, provavelmente, uma das preocupações que rondam a sua cabeça é entender corretamente quais são os direitos e deveres do locador e do locatário.
Saber delimitar seus papéis é fundamental para driblar possíveis conflitos, garantindo que ambos possam desfrutar de uma experiência justa e tranquila ao longo do contrato.
Pensando nisso, preparamos este artigo com tudo o que você precisa saber sobre esse assunto. Tenha uma boa leitura!
Índice
- Quem são o locador e o locatário?
- Quais são os direitos e deveres do locador?
- Quais são os direitos e deveres do locatário?
- Como funciona o reajuste do aluguel?
- O que acontece se o contrato for encerrado antes do prazo?
- Como manter uma relação justa entre o inquilino e proprietário?
- Quer se tornar locador nos melhores bairros de São Paulo? Fale com a Tarjab!
Quem são o locador e o locatário?
Antes de assinar um contrato de locação de imóvel, é essencial ficar por dentro de alguns conceitos para evitar problemas futuros.
Um deles está relacionado ao papel desempenhado pelo locador e pelo locatário. Isso facilita o desenrolar da relação contratual para que as partes se entendam e minimizem conflitos com o máximo de desenvoltura possível.
Qual a diferença entre locador e locatário?
Locador: é o proprietário do imóvel disponível para aluguel.
Locatário: é a pessoa que aluga a propriedade disponibilizada pelo locador, mediante pagamento mensal de aluguel para uso comercial ou pessoal. Também chamado de inquilino.
E, como partes integrantes de uma relação negocial em duas pontas opostas, ambos têm seus direitos e deveres, devidamente contemplados pela legislação. Confira quais são eles:
Quais são os direitos e deveres do locador?
Segundo a Lei do Inquilinato, as obrigações previstas para o locador podem variar de acordo com os termos do contrato de locação. Da mesma forma, é possível que seus deveres sejam afetados pelo conteúdo da convenção do condomínio ou de seu regimento interno.
Contudo, geralmente, suas obrigações incluem:
- Pagamento de impostos, taxas e despesas relativas ao imóvel, como as taxas condominiais, IPTU, exceto se o contrário estiver estabelecido no contrato;
- Manutenção do imóvel em boas condições para uso e habitabilidade, ou seja, garantia de que as instalações, os equipamentos e a estrutura estejam em ordem;
- Entregar o imóvel em condições adequadas para que o inquilino encontre o imóvel dentro dos padrões de segurança e higiene;
- Assegurar o direito de posse do locatário para seu usufruto tranquilo e pacífico enquanto durar o contrato;
- Respeitar o direito à privacidade do locatário, evitando entrar no imóvel sem aviso prévio;
- Responsabilizar-se pelos defeitos ou vícios anteriores à locação;
- Efetuar reparos e problemas na propriedade para manter a conservação do imóvel, caso eles ocorram, desde que não sejam da responsabilidade do locatário;
- Cumprir todos os termos do contrato de locação, conforme a lei define.
Dessa forma, as obrigações do locador são espelhadas nos direitos do inquilino. Porém, o locador também tem seus direitos previstos na lei.
Quais são os direitos do locador?
O locador tem direito a:
- Receber os valores do aluguel em dia;
- Rescindir o contrato nos casos específicos, previstos em lei;
- Responsabilizar o locatário por danos causados ao imóvel.
Os direitos do locador estão claramente definidos em lei, assim como determinadas exigências que não podem ser impostas ao inquilino.
Leia também: Comprar imóvel para alugar vale a pena?
O que o locador não pode exigir?
Conforme o que a Lei do Inquilinato prevê, o locador não pode impor práticas abusivas ao locatário, como:
- Cobrar as despesas integrais relativas à manutenção e reparos;
- Despejar o inquilino em desacordo com os procedimentos legais;
- Transferir ao inquilino as responsabilidades pelos reparos de problemas existentes antes do contrato atual.
Sendo assim, o locador fica restrito a um conjunto de exigências que não podem ser feitas, mas, a lei assegura seu direito de pedir o imóvel de volta.
Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?
O proprietário pode solicitar a devolução do imóvel antes do vencimento do contrato nas seguintes situações:
- Caso o locatário cometa infrações contratuais;
- Quando ocorre acordo amigável entre as partes;
- Se o locatário estiver inadimplente;
- Se houver necessidade urgente de reparação do imóvel por determinação do Poder Público;
- Para uso próprio do locador, desde que o contrato tenha ultrapassado 5 anos sem interrupção.
Contudo, em qualquer das situações, é preciso respeitar o prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência.
Pode vender um imóvel com inquilino dentro?
Sim, é importante destacar que não há nenhum impedimento legal para vender um imóvel alugado.
No entanto, de acordo com a Lei do Inquilinato, o locador deverá notificar o locatário para que ele se manifeste quanto ao interesse em adquirir o bem, uma vez que o inquilino tem preferência na compra da propriedade.
Quais são os direitos e deveres do locatário?
Quanto às obrigações e direitos do locatário, também é possível ocorrer variações conforme as normas locais e as determinações contratuais. O mesmo ocorre em relação à convenção de condomínio e ao regimento interno.
Assim, as obrigações do locatário contemplam:
- Pagamento mensal do aluguel dentro do prazo estipulado em contrato, além das contas relativas a serviços públicos, como energia elétrica, água, gás, seguro incêndio e outras, a não ser que o acordo entre as partes seja diferente;
- Fazer a manutenção básica do imóvel, como pequenos reparos, troca de lâmpadas e outros utensílios de uso corriqueiro que se desgastam e limpeza regular;
- Usar o imóvel de acordo com a finalidade contratada;
- Devolver o imóvel no mesmo estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural;
- Não ceder ou sublocar o imóvel sem a expressa autorização do locador;
- Não modificar a estrutura da propriedade sem a devida autorização do locador;
- Informar o locador sempre que houver algum problema ou dano que requira reparo urgente;
- Respeitar a vizinhança de acordo com as regras de convivência, não causando perturbação do sossego;
- Cumprir todas as cláusulas contratuais.
Essas são as obrigações impostas ao locatário para que a relação contratual seja justa e satisfatória para ambas as partes.
O que é a lei do inquilinato e quais os meus direitos como inquilino?
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) regula as relações entre locadores e inquilinos de imóveis urbanos no Brasil e elenca uma série de direitos e deveres.
Sendo assim, todo o inquilino tem direito a:
- Receber o imóvel em boas condições para uso;
- Não receber cobrança de despesas indevidas;
- Ter preferência na compra do imóvel, caso o proprietário queira vendê-lo;
- Receber indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias.
O que o inquilino não deve pagar?
O inquilino não tem obrigação de pagar ao proprietário as despesas decorrentes de reparos estruturais, de taxas extraordinárias do condomínio e IPTU.
O que o locatário é obrigado a pagar?
O inquilino tem a obrigação de arcar com as despesas do aluguel mensal, contas de consumo próprio, como água, energia elétrica, gás, condomínio e outras que estiverem definidas no contrato, em comum acordo.
Quais manutenções o inquilino deve pagar?
Geralmente, o locatário é obrigado a custear as despesas referentes a pequenos reparos e à conservação do imóvel devido ao uso diário.
Leia também: Alugar ou comprar imóvel: qual é a melhor opção?
Como funciona o reajuste do aluguel?
Com o aniversário do contrato de locação ocorre o reajuste do aluguel, cuja correção deve ser calculada sobre o valor inicial do contrato. Trata-se de um reajuste permitido pela Lei do Inquilinato e acontece uma vez por ano para imóveis residenciais e comerciais.
Quanto e quando posso aumentar o aluguel?
Na data em que o contrato foi assinado pelas partes, o reajuste sofre uma correção por um dos índices da inflação, ou seja, IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
Assim, para legalizar o reajuste dos valores é preciso apenas que locador e locatário assinem um termo aditivo juntamente com a assinatura do fiador. É obrigatório, ainda, que o locador comunique o novo valor do aluguel ao inquilino.
O que o inquilino deve fazer se não concordar com o reajuste do aluguel?
Caso o inquilino se sinta lesado com o valor do reajuste do contrato de locação, é possível recorrer a uma ação revisional para rever o valor cobrado e ajustá-lo à real variação da inflação.
O inquilino também pode solicitar uma revisão do valor do aluguel, caso ele esteja mais elevado que o valor de mercado ou, em caso de redução do valor da propriedade.
E, se não for possível uma solução amigável, o inquilino ainda pode procurar uma assistência jurídica para solucionar o impasse.
O que acontece se o contrato for encerrado antes do prazo?
Durante a vigência de um contrato de locação de imóvel, uma das partes pode decidir finalizar o acordo antes do término do prazo. Mas, o que acontece com o locador ou com o inquilino, caso o contrato seja rescindido antecipadamente?
Se a iniciativa partir do locatário, ele deve arcar com uma multa rescisória, que será calculada proporcionalmente ao tempo que restar para terminar o contrato. Esse valor não deve exceder três meses de aluguel.
O que acontece se o proprietário pedir a casa antes de vencer o contrato?
Já listamos as situações em que o locador pode solicitar o imóvel antes do vencimento do contrato de locação. Contudo, caso o inquilino permaneça no imóvel após o término do contrato sem nenhuma objeção do locador, a prorrogação é feita automaticamente, por tempo indeterminado.
Nesse caso, o locador pode requerer a devolução do imóvel nas situações previstas no artigo 47 da Lei do Inquilinato, sem arcar com nenhuma penalidade, bastando notificar o locatário para deixar o imóvel dentro de 30 dias.
No entanto, se o proprietário pedir a casa antes do vencimento do contrato, fora das situações em que a lei permite, ele também é obrigado a pagar uma multa rescisória ao inquilino.
A multa, então, é calculada nos mesmos termos em que é cobrada do inquilino, quando este der causa à rescisão antecipada.
Como manter uma relação justa entre o inquilino e proprietário?
No decorrer do artigo, ficou clara a diferença entre locador e locatário. Enquanto o locador ou proprietário disponibiliza seu imóvel para locação, o locatário ou inquilino, é aquele que aluga a propriedade, mediante pagamento mensal.
Mas, além de compreender quem é quem nessa relação negocial, é fundamental entender qual é o papel e as responsabilidades de cada uma das partes em um contrato de locação.
No final, é o respeito aos direitos e deveres de cada um que pode garantir respaldo legal e manter uma relação justa e cordata entre proprietário e inquilino.
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Perguntas Frequentes
Em que situação o proprietário pode pedir o imóvel?
O proprietário pode solicitar a devolução do imóvel antes do vencimento do contrato nas seguintes situações:
- Caso o locatário cometa infrações contratuais;
- Quando ocorre acordo amigável entre as partes;
- Se o locatário estiver inadimplente;
- Se houver necessidade urgente de reparação do imóvel por determinação do Poder Público;
- Para uso próprio do locador, desde que o contrato tenha ultrapassado 5 anos sem interrupção.
Como é feito um contrato de aluguel?
O contrato de aluguel deve conter todas as informações referentes ao locador e ao locatário, com toda sua identificação pessoal.
Deve contemplar, ainda, os dados do imóvel e sua descrição detalhada, o prazo de locação e suas condições, o valor do aluguel, a finalidade da locação e as responsabilidades e direitos do proprietário e do inquilino durante a vigência do contrato.
Deve conter, também, as condições de manutenção, dinâmica das vistorias e assinatura das partes, fiadores (se houver) e testemunhas.
O que cabe ao inquilino ou proprietário?
Ao inquilino cabe a responsabilidade de zelar pelo imóvel, pagar os alugueres mensalmente, sem atraso, além das contas ordinárias, usar o imóvel para a finalidade contratada, devolvê-lo no mesmo estado em que recebeu e cumprir as cláusulas contratuais.
Ao proprietário cabe o dever de entregar o imóvel em boas condições de habitabilidade, arcar com o IPTU, assegurar o direito de posse do inquilino, respeitando sua privacidade, efetuar reparos na estrutura do imóvel para manter sua conservação e cumprir todas as cláusulas contratuais.
Quem paga o condomínio: proprietário ou inquilino?
O condomínio costuma ser pago pelo proprietário, caso o imóvel não esteja alugado. Se estiver locado, quem arca com essa despesa é o inquilino.
Quais as taxas de condomínio que o inquilino deve pagar?
O inquilino deve arcar com as taxas ordinárias do condomínio, como:
- Água, luz, esgoto, gás;
- Limpeza e conservação das áreas comuns;
- Salários dos funcionários do condomínio;
- Manutenção de antenas coletivas, elevadores, portaria eletrônica;
- Reposição do fundo de reserva;
- Pequenos reparos nas instalações hidráulicas e elétricas.
Essas taxas compõem as despesas de uso do condomínio, que devem ser pagas pelos moradores. E, quando a unidade do condomínio não está alugada, é o proprietário quem suporta tais despesas.
Qual é a Lei que protege o inquilino?
A Lei do Inquilinato protege os locatários no Brasil, regulando as relações oriundas de contratos de aluguel de imóveis urbanos. A lei define direitos e obrigações para inquilinos e proprietários.
