Como preparar meu imóvel para alugar? Guia completo

O processo que envolve a locação de um imóvel é repleto de detalhes importantes, que precisam de atenção redobrada das partes envolvidas, ou seja, locador e locatário.

E, saber como preparar o seu imóvel para alugar é essencial se você pretende realizar um negócio seguro. Então, caso você esteja pensando em alugar o seu imóvel, este artigo foi preparado sob medida.

Acompanhe o conteúdo e entenda como deixar o seu imóvel mais atrativo para os futuros inquilinos.

Índice

O que fazer antes de alugar um imóvel?
Como deixar o imóvel mais atraente para inquilinos?
Mobiliado ou vazio: qual opção é melhor?
Como definir o preço do aluguel?
Como anunciar um imóvel para aluguel?
Como alugar um imóvel com uma imobiliária?
Caução, aluguel adiantado e garantias: como funciona?
Dicas essenciais para locadores iniciantes
Como garantir um aluguel rápido e seguro?
Buscando um imóvel para investir? Fale com a Tarjab!

O que fazer antes de alugar um imóvel?

Antes de colocar o seu imóvel para alugar, é fundamental deixá-lo em condições ideais para locação. Isso inclui limpeza, manutenção e precificação.

Sendo assim, para causar a melhor impressão possível, a sua propriedade deve estar em condições de ser confortavelmente habitada. Por isso, não deixe de fazer uma vistoria completa.

O cuidado com a limpeza e a manutenção também são cruciais para agradar os olhos do candidato a inquilino. Lembre-se de que uma casa organizada e limpa ajuda muito a levar os potenciais interessados a imaginarem o espaço como seu futuro lar.

Outro ponto vital é definir um preço competitivo e apoiado na realidade do bairro em que o seu imóvel se localiza, nem mais, nem menos. Dessa forma, com equilíbrio, você tem muito mais chances de atrair o inquilino certo.

O que é preciso para colocar meu imóvel para alugar?

Antes de anunciar o imóvel para locação, a primeira coisa a se fazer é providenciar a escritura do imóvel ou seu contrato de compra e venda, assim como as certidões negativas de débitos e de ações judiciais.

Em determinados casos, é necessário apresentar uma cópia atualizada do IPTU.

Além do mais, não podem faltar os documentos pessoais do proprietário, como CPF, RG e comprovante de residência.

É possível, ainda, que a imobiliária solicite uma procuração, caso haja necessidade de delegar poderes específicos para administrar o imóvel. Com toda a documentação em ordem tudo fica mais fácil, garantindo que a locação seja rápida e eficiente.

Como preparar seu imóvel para aluguel?

preparar imóvel para alugar

Agora, em termos mais concretos, você precisa preparar o seu imóvel para ser alugado. E o que deve ser feito?

Garanta que a propriedade esteja completamente limpa, segura, bem iluminada e com os devidos reparos de portas, janelas, pisos e paredes em ordem. Verifique, ainda, se não há infiltrações, fechaduras e maçanetas com problemas.

É muito importante deixar janelas e portas com fechaduras seguras e, se possível, considerar a possibilidade de instalar um sistema de alarme. Verifique, também, a parte elétrica e hidráulica.

Por fim, a divulgação requer fotos de alta resolução tiradas de preferência com luz natural. Além disso, priorize os melhores ângulos, valorizando cada cantinho interessante do imóvel.

Descreva a propriedade de forma envolvente, destacando as vantagens que o locatário terá ao escolher o seu imóvel.

O que é necessário fazer antes de vender um imóvel?

Já para vender um imóvel, também é preciso checar toda a documentação, regularizar sua situação e estimar o valor de mercado, além de preparar a propriedade para atrair possíveis compradores.

A documentação necessária inclui:

Matrícula do imóvel atualizada;
Regularização de dívidas, como IPTU atrasado ou taxas de condomínio;
Resolução de pendências financeiras ou litígios relacionados ao imóvel, como disputas por herança, penhora, ações trabalhistas, problemas fiscais, protestos, ações cíveis e outras;
Verificar se há ações de desapropriação ou de decretos de utilidade pública em relação ao imóvel.

Depois, uma boa pesquisa sobre o valor do metro quadrado da região ajuda na atribuição de valor.

É preciso, também, levar em conta o estado de conservação da propriedade, a quantidade de dormitórios e características específicas em caso de condomínio, entre diversos outros aspectos.

Um imóvel para venda também deve ser limpo, reparado, se possível, com uma reforma mais aprofundada para, depois, ser anunciado com os mesmos métodos usados quando se coloca imóveis disponíveis para locação.

Como deixar o imóvel mais atraente para inquilinos?

designers decidindo paleta de cores do imóvel

É importante ter em mente que qualquer ambiente que visitamos exerce uma influência específica em nossos sentidos trazendo à tona sensações, que interferem em nossas decisões.

Sabendo disso, destacamos que algumas estratégias são muito eficientes para valorizar o seu imóvel e encher os olhos de quem o visita com intenção de alugá-lo. Confira:

Manutenção e pequenos reparos

Antes de colocar o seu imóvel disponível para alugar cheque tudo. A manutenção preventiva, como hidráulica, elétrica, pintura e funcionamento perfeito de portas e janelas é fundamental para que o imóvel seja funcional.

Limpeza e organização

Um imóvel bem organizado e limpo aumenta muito as chances de uma locação rápida. Por isso, não deixe itens espalhados pelos cômodos, isso demonstra desleixo e prejudica a visualização do espaço.

Caso o imóvel seja mobiliado procure decorá-lo de maneira neutra, agradável e atrativa.

Com esses cuidados, as fotos da propriedade tendem a ficar mais bonitas e interessantes. E, para melhorar ainda mais sua apresentação, capriche nos ângulos.

Mobiliado ou vazio: qual opção é melhor?

A escolha entre as duas opções é bastante pessoal e está associada às necessidades de cada proprietário. Muitas vezes, é preciso considerar demanda e rentabilidade.

No entanto, para quem está investindo em um imóvel com intenção de alugar depois, pode ser mais vantajoso adquirir um que esteja vazio.

Dessa forma, você evita fazer investimentos elevados em mobília e não se arrisca a ter mais custos com reparos em móveis e utensílios, após um contrato de locação prolongado.

Como definir o preço do aluguel?

O preço de um aluguel costuma ser definido com base no mercado, na localização, na concorrência, nas características do imóvel, na infraestrutura da região, enfim, em diversos aspectos.

A comparação entre propriedades semelhantes na área onde o imóvel se localiza também é um requisito para a precificação.

Quanto um imóvel deve render de aluguel?

Segundo os dados do Índice FipeZAP de Locação Residencial de junho de 2024, o retorno médio de um aluguel residencial foi avaliado em 5,94% ao ano, no Brasil.

Espera-se que a renda obtida com locação cubra os custos e proporcione lucratividade. Mas, a melhor política para fixar um valor é consultar o bom-senso e abrir-se a negociações com potenciais inquilinos, especialmente se o imóvel estiver vazio por muito tempo.

Muitas vezes, é mais lucrativo reduzir um pouco o valor e garantir a permanência de um inquilino estável e de longo prazo. Leve sempre em consideração, portanto, uma margem confortável que não impacte no seu orçamento e mantenha alguma estabilidade.

O que considerar na hora de estipular o valor do aluguel?

Na hora de fixar o valor do aluguel é importante considerar:

O preço da compra do imóvel;
Os impostos;
Taxas da transação;
Idade e estado da propriedade;
Reformas;
Tamanho;
Localização;
Custos com manutenção;
Valorização da região;
Perfil do público-alvo e uma série de outros fatores.

É importante, ainda, levar em conta se o imóvel é mobiliado ou não. Propriedades contendo mobília e eletrodomésticos são mais valorizadas, já que o inquilino pode se mudar sem se preocupar com isso, o que agrega mais valor à locação.

Como anunciar um imóvel para aluguel?

Ao divulgar o seu imóvel, pense em estratégias eficientes para destacar a sua propriedade entre tantas que são anunciadas o tempo todo.

Onde anunciar o imóvel para alugar?

Para garantir mais visibilidade, anuncie nas plataformas digitais, como portais, além das redes sociais. Assim, fica mais fácil alugar uma propriedade com rapidez e segurança.

Hoje, existe muita oferta de inúmeros imóveis, em diversas plataformas online. Por isso, aumenta a preocupação em transmitir a melhor impressão.

Sendo assim, com o auxílio de sites especializados em anúncios de imóveis e redes sociais, você chega mais rapidamente até o seu público de interesse.

Nos portais imobiliários você pode elaborar descrições com o máximo de detalhamento, além de exibir fotos de alta definição mostrando as principais qualidades dos seus imóveis.

E, para quem precisa cortar custos ao máximo, é possível contar com portais de classificados com plataformas acessíveis para divulgar imóveis sem pagar taxas, favorecendo um alcance significativo de potenciais interessados.

São espaços que oferecem opções de adição de fotos, informações de contato e descrição detalhada das propriedades. Alguns deles são: Mercado Livre, OLX, Webmotors e Bom Negócio.

Como alugar um imóvel com uma imobiliária?

Alugar imóveis por intermédio de uma imobiliária pode oferecer algumas vantagens interessantes para quem é proprietário. Mas, afinal, como esse processo funciona? Confira a seguir:

Como funciona o aluguel pela imobiliária?

Primeiramente, a imobiliária funciona como intermediária entre locador e locatário. Protege o interesse das duas partes e deve garantir o menor risco possível na relação comercial.

Para tanto, é necessário avaliar os potenciais inquilinos para obter informações acerca de possíveis situações de inadimplência.

É preciso, ainda, analisar as condições do imóvel por meio de vistoria técnica a fim de verificar se há irregularidades e outros problemas a serem sanados antes de colocar o imóvel para locação.

Trata-se de uma checagem que também ajuda a estimar o valor do aluguel, adaptando a oferta ao mercado, bem como aos inquilinos.

Periodicamente, são feitas vistorias, ou seja, antes do início da locação e logo após a saída do locatário.

Ao longo do contrato de locação a imobiliária também se incumbe de dar apoio técnico/jurídico às partes. Ela oferece suporte relativo à documentação necessária, garantias para a locação e outros fatores importantes.

Aos locadores a imobiliária garante a preparação do contrato de aluguel, evidenciando a relação comercial estabelecida, além das obrigações e garantias de todos os envolvidos.

Do mesmo modo, a imobiliária lida com as inadimplências, atrasos de pagamento, entre outras pendências.

O que a imobiliária exige para alugar um imóvel?

Para alugar um imóvel, a imobiliária solicita alguns documentos ao proprietário do imóvel, como:

RG ou CNH;
CPF;
Comprovante de residência;
Escritura ou contrato de compra e venda do imóvel;
Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel;
Certidões negativas de débitos relativos ao imóvel;
Cópia atualizada do IPTU.

Esses documentos são indispensáveis para firmar um contrato entre proprietário e imobiliária.

Quanto a imobiliária cobra para alugar um imóvel?

Normalmente, as imobiliárias cobram uma comissão sobre o valor do aluguel do imóvel pertencente ao proprietário/contratante. Esse valor pode variar entre 8% e 12% ao mês.

Para o proprietário, é um modelo vantajoso, já que a imobiliária só recebe a comissão após o imóvel ser alugado. É uma maneira de alinhar os interesses das partes.

Essa porcentagem assegura um conjunto de serviços básicos para uma locação segura e eficiente. Isso inclui triagem de candidatos, divulgação do imóvel, negociação dos contratos e gestão das obrigações financeiras e legais.

Algumas imobiliárias cobram um valor fixo mensal para gerir todas as necessidades que envolvem a locação do imóvel, independentemente do valor do aluguel e do fato do imóvel estar ou não alugado.

É um modelo vantajoso para proprietários de imóveis com aluguéis mais altos, considerando que, nesses casos, a comissão percentual representa um valor significativo.

Leia também: Alugar imóvel financiado vale a pena?

Caução, aluguel adiantado e garantias: como funciona?

Sabemos que a inadimplência é uma palavra que assombra qualquer locador de imóvel, e não é para menos. Isso desestabiliza qualquer orçamento, dificultando o cumprimento dos compromissos financeiros de quem conta com essa renda.

Mas, para solucionar esse dilema, a Lei do Inquilinato dispõe alguns tipos de garantias locatícias, no art. 37, que podem ser adotadas em contratos de locação.

Tais garantias tornam os contratos mais seguros para os proprietários, mesmo em situações de inadimplências. A seguir, falaremos um pouco sobre a caução de aluguel:

Quando se paga a caução de aluguel?

Esta modalidade, conhecida como caução consiste em um valor dado pelo locatário ao locador como garantia no ato da assinatura do contrato de locação.

Sua finalidade é proteger o locador de eventuais prejuízos financeiros, caso o locatário descumpra suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento do aluguel, bem como a manutenção do imóvel enquanto durar o contrato de locação.

O valor da caução normalmente é definido no contrato de locação, podendo variar. No entanto, costuma ser equivalente a um ou dois meses de aluguel e é pago na assinatura do contrato.

Esse valor é mantido ao longo da vigência do contrato e sua devolução ocorre no término da relação contratual, se todas as cláusulas forem devidamente cumpridas.

Qual a diferença entre aluguel adiantado e caução?

O aluguel adiantado se caracteriza pelo pagamento antecipado de valores referentes à locação de um imóvel. Já a caução é simplesmente uma forma de garantia de pagamento de aluguel. Confira algumas diferenças fundamentais entre as duas modalidades:

Aluguel adiantado

Trata-se de uma cobrança passível de ser feita em determinadas situações, por exemplo: quando não existe outro tipo de garantia para assegurar o pagamento do aluguel.

A quantia paga não é devolvida, uma vez que já corresponde ao pagamento dos aluguéis, futuramente e o locador tem direito de exigir o pagamento antecipado até o sexto dia útil do mês a vencer.

Caução

É uma forma de garantia pela locação do imóvel e costuma ser paga quando o contrato é firmado pelas partes. Assim, a quantia relativa à caução pode ser cobrada quando o locatário não cumpre o acordo de pagamento ou danifica o imóvel;

Além disso, a caução é um tipo de garantia que substitui o fiador e o proprietário pode solicitar o valor de 1 a 3 meses de aluguel como forma de garantia.

Conforme podemos perceber, há diferenças essenciais entre as duas modalidades, sendo que a caução é uma forma de garantia e, geralmente, é devolvida.

Dicas essenciais para locadores iniciantes

Locadores iniciantes devem ficar atentos às particularidades dos contratos de locação para evitar surpresas indesejáveis. Confira algumas dicas:

Duração do contrato de locação e suas condições para renovação;
Valor do aluguel, data de vencimento, forma de pagamento e reajustes, além de encargos condominiais e outros custos;
Regras de garantia;
Responsabilidades de cada uma das partes contratantes;
Cláusulas de rescisão e suas condições para ambas as partes, incluindo multas e prazos.

É importante analisar cuidadosamente cada ponto e tirar todas as dúvidas antes de assinar o contrato. A orientação profissional de um advogado é bem-vinda, se necessário.

Como garantir um aluguel rápido e seguro?

Vimos que para colocar um imóvel para alugar envolve uma série de questões preparatórias, desde o estado físico geral do imóvel até a documentação necessária para deixar tudo em ordem.

Os detalhes contam muito e podem definir o sucesso da relação contratual entre inquilino e locador. Por isso, saber como preparar o seu imóvel para alugar exige dedicação e controle para facilitar a locação e uma eventual rescisão.

Buscando um imóvel para investir? Fale com a Tarjab!

E, se você quer garantir um suporte ideal na preparação e locação do seu imóvel, a Tarjab pode ajudar. Entre em contato com a nossa equipe e receba o melhor atendimento!

Perguntas Frequentes

O que pedir na hora de alugar um imóvel?

Para alugar um imóvel é importante pedir a documentação necessária para fechar um contrato de locação, como:

CPF e RG do locatário e do fiador, caso haja um;
Comprovante de renda;
Comprovante de residência atualizado;
Garantia locatícia, se for necessário.

Como colocar imóvel para alugar na imobiliária?

Para colocar um imóvel para alugar em uma imobiliária é necessário providenciar alguns documentos, como:

RG ou CNH;
CPF;
Comprovante de residência;
Escritura ou contrato de compra e venda do imóvel;
Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel;
Certidões negativas de débitos relativos ao imóvel;
Cópia atualizada do IPTU.