Você sabe para que servem os índices imobiliários? São indicadores que fornecem informações preciosas para imobiliárias, construtoras, investidores e corretores de imóveis.
É a partir desses dados que se torna possível avaliar o mercado, identificar as tendências e tomar decisões mais seguras e assertivas sobre investimentos em imóveis.
Neste artigo, reunimos conceitos que poderão te ajudar a entender melhor o que são esses índices e quais deles monitorar para melhorar o desempenho do seu negócio imobiliário. Então, fique com a gente e saiba mais!
Índice
- O que são índices imobiliários e por que monitorá-los?
- Principais índices imobiliários no Brasil
- Índices que impactam o financiamento imobiliário
- Como acompanhar os índices imobiliários e usá-los para investir melhor?
- Monitorar índices imobiliários é essencial para investir com assertividade
- Invista com inteligência nos empreendimentos da Tarjab!
O que são índices imobiliários e por que monitorá-los?
Índices imobiliários são, portanto, indicadores responsáveis pelo fornecimento de informações relevantes que permitem o monitoramento da evolução e da saúde financeira do mercado imobiliário.
É por meio desses índices que se pode avaliar a valorização dos imóveis, a influência da inflação e as tendências do setor.
Esses indicativos também favorecem a análise da oferta e da demanda, o custo de um financiamento, análise de crédito, o comportamento dos preços e a rentabilidade dos investimentos em imóveis, além de outros fatores que impactam o mercado imobiliário diretamente.
Por tudo isso, quem atua no mercado imobiliário precisa se inteirar do funcionamento desses índices e monitorar suas variações mensais.
Dessa forma, é possível assegurar o sucesso dos negócios e investimentos no setor por meio de estratégias que maximizem os retornos do que foi investido.
Os índices imobiliários podem, ainda, ajudar na compreensão da relação existente entre o mercado imobiliário e o cenário econômico como um todo.
Isso porque o setor imobiliário exerce um papel fundamental como indicador do desempenho econômico regional ou do país.
Essas ferramentas são usadas por diversos agentes interessados no mercado imobiliário, como imobiliárias e corretores de imóveis, o governo, investidores e compradores de imóveis.
Um bom exemplo é o cálculo do ROI (Retorno sobre Investimento), que define se a compra de determinado imóvel pode ser um bom investimento.
Para tanto, são levados em conta alguns fatores, como a rentabilidade do aluguel, a valorização da propriedade, os custos da transação e outros.
Leia também: Comprar imóvel para alugar vale a pena?
Qual índice usar para valorização de imóvel antes da compra?
Antes de se decidir pela compra de um imóvel, é interessante avaliar quais são os principais indicadores que podem ajudar a prever sua valorização.
Alguns dos mais usados para fazer essa avaliação no mercado imobiliário são: IGMI-R, FipeZap e INCC, sobre os quais falaremos mais detalhadamente adiante.
Qual o melhor índice para compra de imóvel?
O melhor índice depende de muitas variáveis, incluindo o perfil do comprador, suas necessidades e planos imediatos ou de longo prazo, além das possibilidades financeiras de cada um.
Principais índices imobiliários no Brasil
Confira agora, quais são os principais indicadores que afetam o mercado imobiliário brasileiro:
INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)
O INCC surgiu de outro índice cuja função era avaliar o custo e a variação de uma obra: o ICC (Custo da Construção), instituído em 1950, na cidade do Rio de Janeiro.
Alguns anos depois, o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia), órgão responsável por sua referência, passou a acompanhar os gastos das obras também em outras cidades.
Assim, conforme as inovações surgiam no ramo imobiliário, tornou-se necessário integrar ao ICC o cálculo do IGP (Índice Geral de Preços), transformando-o em INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), em 1985.
Qual é a taxa de INCC hoje?
De acordo com dados da FGV (Fundação Getúlio Vargas) O INCC variou, em fevereiro de 2025, com uma porcentagem de 0,51%. Com isso, acumulou 7,18% nos últimos 12 meses.
Assim, o índice apresentou uma desaceleração em relação ao mês anterior, que tinha registrado 0,71%. Apesar disso, o acumulado em 12 meses aumentou em relação ao mês de janeiro, que apresentava o acúmulo de 6,85% dentro do mesmo período.
O INCC, portanto, mede as variações dos custos na construção civil, como a mão de obra e os preços de materiais, servindo de ponto de partida para reajustes de parcelas em financiamentos de imóveis na planta.
Sendo assim, quando o INCC aumenta, as parcelas também podem subir. Portanto, é essencial saber como esse índice influencia o seu bolso para que o planejamento da compra de um imóvel seja mais seguro.
Quando o INCC é abusivo?
É considerado abusiva a aplicação do INCC quando:
- A cobrança do índice é feita mesmo com atraso na obra;
- A cobrança do INCC desrespeita a legislação do consumidor;
- O INCC é cobrado desrespeitando os programas habitacionais para pessoas de baixa renda.
Infelizmente, acontecem situações de atrasos em obras com a continuidade de aplicação do INCC, mesmo depois do término do prazo de tolerância previsto em contrato.
São casos em que o comprador tem direito a contestar essa continuidade, fazendo isso por intermédio de ação judicial.
Isso é plenamente legal, tendo em visa o desequilíbrio verificado na relação contratual, já que o cliente se vê obrigado a pagar por um erro que não cometeu.
Qual a diferença entre INCC e IPCA?
É interessante, ainda, entender a diferença entre INCC e IPCA e quando ambos são usados no setor imobiliário. Confira a seguir:
IPCA
Esse é o indicador de inflação oficial no Brasil e tem o objetivo de medir a variação de preços de serviços e produtos do varejo, que estão entre os consumidos por famílias com renda entre 1 e 40 salários-mínimos.
INCC
O INCC está entre os principais indicadores de custos no setor de construção civil no Brasil e seu objetivo é medir a variação de preços de materiais de construção, mão de obra e serviços em construções civis.
Como podemos verificar, portanto, suas finalidades são diferentes. Sendo assim, o IPCA encampa produtos, como habitação, alimentos, saúde, transportes, despesas pessoais, vestuário e transportes.
Já, para a composição do INCC, são levados em conta serviços, mão de obra, equipamentos e materiais específicos da construção civil.
IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado)
O IGP-M é uma das versões representativas do IGP (Índice Geral de Preços) e é medido pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) cujo principal objetivo é monitorar a inflação, desde matérias-primas agrícolas e industriais até seus serviços e produtos finais.
Já no mercado imobiliário, esse índice atua como um indicador para reajuste de aluguéis. Serve, ainda, como referência para revisão de contratos de financiamento e reajuste de valores em contratos de compra e venda de imóveis.
Quando se trata de reajuste de aluguéis, é usual nos contratos a adoção da correção do valor da locação por meio do IGP-M a cada 12 meses. Isso garante ao locador a permanência do poder de compra com o passar do tempo.
Por isso, sempre que ocorre queda ou aumento desse índice, o valor dos aluguéis é diretamente impactado.
Quanto aos casos de contratos de compra e venda de imóveis, é possível usar o IGP-M para reajustar o valor referente à entrada ou às prestações como forma de garantia de que a correção monetária se mantém lado a lado com a variação dos preços no mercado.
IPCA: Índice de preços ao consumidor
Esse índice é o medidor oficial da inflação e um dos mais comuns do país. É mensalmente atualizado e divulgado pelo IBGE e seu papel é calcular a variação de preços dos produtos básicos consumidos no mercado.
São variações que auxiliam no monitoramento da estabilidade da moeda nacional.
Além disso, diversos contratos, incluindo os imobiliários e algumas linhas de financiamento são corrigidas pelo IPCA. Portanto, esse indicador está diretamente ligado às taxas de juros de tais financiamentos.
Por isso, no mercado imobiliário, esse índice pode influenciar os valores de aluguéis, sendo usado como referência para reajustar aluguéis anualmente. É, também, uma maneira de assegurar o poder de compra do locador ao longo do tempo.
Em relação aos financiamentos imobiliários, a correção das parcelas do financiamento pode ser feita pelo IPCA, o que resulta em parcelas iniciais mais baixas. No entanto, com o tempo, há o risco de aumentos mais expressivos, caso ocorra alta na taxa de inflação.
FipeZap: referência para preços de imóveis
O FipeZap atualiza frequentemente e avalia os preços no setor imobiliário, usando como ponto de partida os anúncios de imóveis.
É um índice fornecido pela FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), por meio da coleta de dados demonstrativos do cenário econômico das grandes cidades brasileiras.
Com o uso do FipeZap torna-se possível verificar dados das principais cidades brasileiras. Isso facilita o melhor entendimento de suas variações de preço, de locação de imóveis, de custo por metro quadrado, de vendas, entre outros fatores.
IGMI-R: O indicador de rentabilidade imobiliária
A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) desenvolveu o IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) que mede a variação de preços de imóveis residenciais brasileiros.
Esse monitoramento é realizado com base nas transações efetivamente feitas, tornando essa uma ferramenta relevante para ajudar a entender melhor o comportamento do mercado imobiliário.
Destacamos que os demais índices usam preços estimados ou anunciados, enquanto o IGMI-R leva em conta os valores de venda final. Isso permite que se tenha uma noção mais exata do valor de mercado dos imóveis.
Índices que impactam o financiamento imobiliário
Existem índices que costumam impactar com mais frequência os reajustes das parcelas dos financiamentos e do crédito imobiliário. Vejamos a seguir:
Qual o índice de reajuste de imóveis?
Anualmente, os imóveis sofrem reajustes e o índice tradicionalmente mais usado é o IGP-M, também conhecido popularmente como “inflação do aluguel”.
Qual o índice de reajuste do consórcio imobiliário?
Já o consórcio imobiliário recebe a aplicação do INCC, que mede a variação dos custos relativos à construção civil no país, conforme já vimos anteriormente.
Leia também: Consórcio imobiliário ou financiamento: qual é a melhor opção?
Quais são os 4 indexadores mais utilizados em financiamentos diretos?
Nos financiamentos diretos, os principais indexadores usados hoje são: IGP-M, IPCA, Taxa Selic e Taxa DI ou Taxa do CDI.
Qual é o melhor índice para financiar um imóvel?
A definição do melhor índice para financiar um imóvel depende muito de cada situação, incluindo a expectativa em relação à inflação, a flexibilidade do contrato de financiamento e sua estabilidade.
A tomada de decisão, portanto, deve considerar tudo isso, além da consulta de diversas instituições bancárias a fim de avaliar a melhor alternativa para o seu caso específico.
Leia também: Tudo o que você precisa saber sobre financiamento imobiliário
Como acompanhar os índices imobiliários e usá-los para investir melhor?
O acompanhamento dos índices imobiliários pode ser feito com a ajuda de ferramentas online que disponibilizam acesso a dados atualizados, bem como a análises de indicadores imobiliários. Mas de que forma?
Como utilizar os índices para prever tendências do mercado?
Todo investidor precisa ter o cuidado de interpretar dados históricos antes de tomar uma decisão. Dessa forma, uma boa análise desses dados pode representar a base para previsão de tendências, promovendo mais segurança a quem investe.
É nesse ponto que se pode ganhar um diferencial competitivo, usando quatro principais tipos de análise de dados: descritivo, preditivo, prescritivo e diagnóstico.
A análise descritiva é baseada em fatos, o que na prática, se usa resultados já obtidos. Alguns exemplos disso são a segmentação e o controle de clientes, aplicação de métricas e análises de negócio.
Já o modelo preditivo tem como essência a previsão de tendências baseadas em padrões revelados pelo Big Data.
Quanto à análise prescritiva, esta pode ser definida como a continuidade das avaliações preditivas, por se caracterizar como algo com grande probabilidade de acontecer.
Finalmente, a análise diagnóstica procura encontrar as relações de causa e efeito para solucionar um problema.
É importante destacar que a previsão de tendências não mantém um olhar voltado apenas ao passado. O uso de machine learning e de algoritmos avançados permite que se projete padrões futuros baseados em dados anteriores.
Leia também: Mercado Imobiliário 2025: Confira 4 tendências!
Monitorar índices imobiliários é essencial para investir com assertividade
Conforme você conferiu neste artigo, os indicadores imobiliários são fundamentais para qualquer tipo de negócio envolvendo imóveis.
Com eles você tem acesso a dados confiáveis e claros que oferecem mais segurança nas decisões, melhorando a eficiência nos investimentos ao mesmo tempo em que reduz os riscos associados às flutuações do mercado.
Em suma, os índices imobiliários funcionam como mapas para aqueles que desejam atuar no mercado imobiliário brasileiro. Eles proporcionam maior transparência e ajudam a minimizar erros, facilitando as tomadas de decisões baseadas em dados concretos.
Invista com inteligência nos empreendimentos da Tarjab!
Agora que você já tem mais familiaridade com esse tema, que tal conhecer os empreendimentos da Tarjab e usar os índices imobiliários como suporte para tomar decisões mais seguras ao investir?
Perguntas Frequentes
O que é IGP-M do imóvel?
IGP-M do imóvel é um índice usado para reajustar os valores de aluguéis de imóveis. Seu cálculo é feito todo mês pela FGV (Fundação Getúlio Vargas).
Quais são os índices imobiliários mais confiáveis?
No mercado imobiliário, os índices mais confiáveis e usados são: IGP-M, IPCA, INCC, CUB e FipeZAP. O mais adequado depende das possibilidades e do objetivo de cada contrato.
Como saber se um índice está impactando meu financiamento?
Saiba se um índice está impactando o seu financiamento procurando entender como seu mecanismo funciona a fim de tomar a melhor decisão para o seu financiamento.
Qual a diferença entre TR e IPCA?
Tanto o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) quanto a (TR) Taxa Referencial são indicadores usados para corrigir o valor de financiamentos imobiliários.
Contudo, a principal diferença entre eles é que a TR reflete as condições do mercado financeiro, enquanto o IPCA mede a inflação.
O que é um indexador imobiliário?
O indexador imobiliário é responsável pelo ajuste das parcelas e do saldo devedor de financiamentos imobiliários. Serve, também, para monitorar a atividade econômica do país, corrigindo suas variações.
Tem como mudar o financiamento de IPCA para TR?
O primeiro passo para essa tentativa é procurar o banco para renegociar o contrato. No entanto, é necessário verificar o que dispõem as cláusulas contratuais para discutir possíveis opções com o banco.
Uma segunda hipótese é tentar fazer um tipo de portabilidade do financiamento, migrando o contrato antigo para outra instituição financeira e renegociar todas as condições, incluindo o índice de correção.
