Antes de assinar um contrato de aluguel, é fundamental ponderar muito bem tudo o que está sendo combinado entre as partes. Isso importa para manter a devida segurança jurídica para proprietários e inquilinos.
Ao definir direitos e deveres, esse documento cria um vínculo legal gerando responsabilidades ao longo do período de locação.
Além disso, inclui garantias e protege ambos contra eventuais danos e abusos.
O assunto é complexo e extenso. Mas, neste artigo, você vai saber tudo o que é mais importante para te ajudar a elaborar o contrato de aluguel mais seguro para todos os envolvidos.
Continue com a gente e tenha uma boa leitura!
Índice
- O que é um contrato de aluguel e por que ele é importante?
- Como fazer um contrato de aluguel?
- Quais são os tipos de contrato de aluguel mais comuns?
- O que mais deve ser incluído no contrato de aluguel?
- Direitos e deveres de proprietários e inquilinos
- Quais são os direitos do proprietário de um imóvel alugado?
- O que acontece se o inquilino atrasar o pagamento do aluguel?
- Como funciona a renovação do contrato de aluguel?
- Garantindo a segurança e tranquilidade na locação de imóveis
- Invista em imóveis com a Tarjab!
O que é um contrato de aluguel e por que ele é importante?
Um contrato de aluguel é o documento oficial que rege a relação estabelecida entre proprietário e inquilino.
Por isso, suas informações devem estar de acordo com a legislação brasileira, ou seja, o Código Civil Brasileiro e a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Sua importância está na formalização de um compromisso legal, que tem o objetivo de proteger as partes envolvidas, disciplinar a relação contratual e evitar contendas judiciais e outros problemas.
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O que um contrato de aluguel precisa para ser válido?
O contrato de aluguel formaliza a cessão temporária, pelo proprietário, do uso de seu imóvel ao inquilino. Sendo assim, seu conteúdo precisa disciplinar uma série de deveres e direitos previstos em lei para ambas as partes.
Nesse sentido, o contrato de locação residencial ou comercial detalha todas as condições acordadas entre locador e locatário.
O documento deve conter, em resumo, informações básicas sobre o imóvel, dados sobre os contratantes, o valor do aluguel, prazo de locação, responsabilidade sobre as despesas, penalidades em caso de descumprimento das cláusulas e regras para evitar abusos.
Quais cláusulas não podem faltar em um contrato de aluguel?
Para garantir segurança e se tornar válido, então, um contrato de aluguel deve conter:
- Qualificação das partes, como: nome, endereço, estado civil, nacionalidade, CPF e RG do proprietário, do locatário e do fiador;
- Descrição do imóvel com suas características, como: localização, área total e outros detalhes;
- Valor do aluguel com a data de pagamento mensal;
- Finalidade a que se destina o aluguel (residencial ou não residencial);
- Tipo de garantia: fiança, caução ou seguro-fiança, bem como sua duração;
- Reajuste do aluguel indicando o índice a ser usado e a periodicidade de revisão do valor do aluguel;
- Multa por rescisão antecipada com o valor da multa e as condições para sua aplicação;
- Despesas: quais despesas serão pagas pelo proprietário e pelo locatário.
Essas são as principais cláusulas que regem qualquer contrato de locação e, por isso, são imprescindíveis.
O que não pode ter em um contrato de aluguel?
Da mesma forma que as cláusulas que não podem faltar em um contrato de aluguel, devemos destacar o que não pode constar no documento. Estamos falando sobre cláusulas abusivas ou que violem direitos dos locatários.
O contrato também não pode conter cláusulas que o torne nulo ou que descumpra os requisitos legais. Confira:
Cláusulas abusivas:
- Delegar a responsabilidade do locador por reparos estruturais do imóvel locado;
- Restringir ou anular direitos do locatário;
- Isentar o locador de suas obrigações legais;
- Impor condições injustas, desvantajosas ou desproporcionais ao inquilino.
Situações de nulidade contratual:
- Coação ou indução de uma das partes a assinar o contrato;
- Ausência de consentimento livre de uma das partes envolvidas.
Como elaborar um contrato de aluguel?
De acordo com a lei, todo contrato de locação de imóvel pode seguir sua própria formatação e modelo. No entanto, deve conter os dados indispensáveis para manter a legalidade do acordo firmado. Vejamos os detalhes:
Como fazer um contrato de aluguel simples?
Entenda, a seguir, quais são as informações mais relevantes que você deve incluir em um contrato de locação simples:
- Dados pessoais do proprietário, inquilino e fiador, como: nome completo, CPF e RG, endereço atual, estado civil;
- Valores mensais, por extenso;
- Descrição da forma de garantia, podendo ser caução, fiança, seguro-fiança ou outras;
- Finalidade da locação;
- Duração do aluguel;
- Multa rescisória;
- Condições para a entrega do imóvel.
Lembre-se, ainda, que cláusulas abusivas e outras regras em desacordo com a lei anulam o contrato, automaticamente. Por exemplo: a exigência de mais de uma forma de garantia.
E, para garantir um contrato com todos os requisitos legais, vale a pena procurar um advogado especialista no tema, caso o contrato não seja intermediado por uma imobiliária.
Como preencher um contrato de aluguel residencial corretamente?
Nos contratos de aluguel residencial, são preenchidas as mesmas informações exigidas nos demais contratos, como:
- Qualificação das partes com todos os dados pessoais;
- Prazo de vigência, que pode ser determinado ou indeterminado;
- Valor da locação e sua forma de pagamento;
- Forma de garantia (caução, fiança etc);
- Permissão ou não de animais;
- Responsabilidade pelo pagamento de tributos e impostos;
- Direitos e deveres das partes.
O contrato deve, ainda, especificar as condições de uso do imóvel, que incluem regras de convivência, responsabilidades do inquilino pela manutenção do imóvel e demais informações que forem pertinentes para disciplinar a relação contratual.
É dessa maneira que se torna possível garantir o uso do imóvel de maneira adequada e justa.
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É necessário registrar contrato de aluguel em cartório?
Para que sua validade seja reconhecida, a lei não obriga o registro do contrato de locação em cartório.
No entanto, seu registro pode ser útil para facilitar a reivindicação dos direitos de ambas as partes contratantes, uma vez que, com o registro, não é possível alegar desconhecimento dos termos ajustados.
Quais são os tipos de contrato de aluguel mais comuns?
A Lei do Inquilinato define, basicamente, três tipos de contratos de aluguel:
Residencial
O mais comum dos três tipos é a locação residencial, que serve para moradia e não pode ser usada para nenhuma atividade comercial.
Não residencial
O contrato de aluguel não residencial, é exclusivo para atender atividades econômicas, como comércio e indústria.
Locação por temporada
Por fim, a locação por temporada tem a finalidade de alugar uma propriedade por pouco tempo. Seu objetivo é servir como hospedagem para atividades temporárias, como viagens, cursos e outros fins.
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Como fazer uma declaração de contrato de aluguel?
Primeiramente, é importante ficar claro que uma declaração de aluguel é o documento comprovante de moradia de um inquilino quando não é possível atestar sua moradia por meio de contas da residência, como de água e luz.
Na declaração é preciso constar o endereço residencial do declarante, bem como as informações pessoais essenciais, como: nome completo, CPF, RG e outros dados que forem necessários.
Depois, basta tomar as providências para certificar e autenticar o documento de forma oficial.
O que mais deve ser incluído no contrato de aluguel?
Outros elementos fundamentais a serem incluídos no contrato de aluguel são as garantias locatícias. São elas que protegem o locador em casos de inadimplência.
Portanto, a forma de garantia escolhida deve constar claramente no contrato de aluguel, em cláusula específica para essa finalidade.
Como funciona a caução e quais são as outras formas de garantia locatícia?
E, para entender qual seria a melhor garantia para um contrato de locação, conceituamos as três mais conhecidas:
Caução
Trata-se de um depósito de três meses referentes ao valor do aluguel, em média. Os valores, então, ficam retidos como forma de garantia até o final do contrato e retorna para o locatário com a devida correção monetária.
Fiança
Ocorre quando um fiador, geralmente amigo ou parente, atua como o garantidor no contrato de locação. Nesse caso, é comum a exigência de uma escritura de imóvel próprio para validar a fiança.
Seguro-fiança
Já o seguro-fiança é um contrato que as seguradoras oferecem para garantir o contrato de locação.
Quem fica com o contrato de aluguel original?
Na maioria das vezes, o contrato original fica com a imobiliária. Contudo, é comum a emissão de três vias, sendo uma para o locador, uma para o locatário e outra para os fiadores, caso essa seja a forma de garantia escolhida.
Direitos e deveres de proprietários e inquilinos
De acordo com a Lei do Inquilinato, são previstos direitos e deveres para locadores e locatários, que podem variar conforme o convencionado em contrato ou em condomínio.
Mas, sempre em atenção às regras exigidas por lei. Vejamos os principais deveres do locador e do locatário:
Locador
- Pagar os impostos, taxas e despesas relativas ao imóvel, como as taxas condominiais, IPTU, exceto se o contrário estiver estabelecido no contrato;
- Deixar o imóvel em boas condições para uso e habitabilidade do inquilino;
- Entregar o imóvel em condições adequadas (dentro dos padrões de segurança e higiene);
- Assegurar o direito de posse tranquilo e pacífico do locatário, enquanto durar o contrato;
- Respeitar o direito à privacidade do locatário;
- Responsabilizar-se pelos defeitos ou vícios anteriores à locação;
- Efetuar reparos na propriedade para manter a conservação do imóvel, caso eles ocorram, desde que não sejam da responsabilidade do locatário;
- Cumprir todos os termos do contrato de locação, conforme a lei define.
Locatário
- Pagar o aluguel dentro do prazo estipulado em contrato, mensalmente, além das contas de energia elétrica, água, gás, seguro incêndio e outras, salvo acordo diferente entre as partes;
- Fazer a manutenção básica do imóvel, como pequenos reparos, troca de lâmpadas e outros utensílios de uso corriqueiro que se desgastam e limpeza regular;
- Usar o imóvel de acordo com a finalidade contratada;
- Devolver o imóvel no mesmo estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural;
- Não ceder ou sublocar o imóvel sem a expressa autorização do locador;
- Não modificar a estrutura da propriedade sem a devida autorização do locador;
- Informar o locador sempre que houver algum problema ou dano que requeira reparo urgente;
- Respeitar a vizinhança de acordo com as regras de convivência, não causando perturbação do sossego;
- Cumprir todas as cláusulas contratuais.
Essas são as obrigações impostas ao locatário e ao locador para que a relação contratual seja justa e satisfatória para ambas as partes.
Quais são os direitos do proprietário de um imóvel alugado?
O locador tem direito a:
- Receber os valores do aluguel em dia;
- Rescindir o contrato nos casos específicos, previstos em lei;
- Responsabilizar o locatário por danos causados ao imóvel.
Assim, os direitos do locador estão claramente definidos em lei, assim como determinadas exigências que não podem ser impostas ao inquilino.
Quem deve pagar IPTU, condomínio e outras taxas no aluguel?
A parte contratante responsável pelo pagamento do IPTU e pelas taxas de condomínio é o proprietário, exceto se estiver definido o contrário em contrato.
Como calcular o reajuste do aluguel e quais índices são usados?
É importante atentar para as taxas de reajuste do aluguel, uma vez que o índice pode variar de mês a mês.
Contudo, é comum que esses reajustes sejam convencionados, em contrato, para pagamento pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), regulamentado pela Fundação Getúlio Vargas, e pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), regulamentado pelo IBGE.
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O que acontece se o inquilino atrasar o pagamento do aluguel?
Caso o inquilino atrase o pagamento do aluguel, a lei determina a aplicação de multa e juros de mora, conforme o que ficou estabelecido em contrato.
Além disso, se o inquilino não pagar os valores devidos, o locador tem a possibilidade de solicitar ao locatário a desocupação do imóvel e ingressar judicialmente com uma ação de despejo.
Como funciona a rescisão do contrato de aluguel antes do prazo?
A lei do Inquilinato prevê que a rescisão de um contrato de locação antes do prazo acordado entre as partes, resulta em pagamento de uma multa rescisória pelo locatário.
Já o locador, caso solicite a entrega do imóvel antes de terminar o prazo estipulado no contrato, fica sujeito ao pagamento de multa e de uma indenização ao inquilino, se este optar por uma ação judicial.
No mercado imobiliário, a prática mais usual é firmar contratos de locação pelo prazo de 30 meses.
No entanto, a partir do 12º mês, o locatário não está mais obrigado a pagar multa caso decida entregar o imóvel. Ele precisa apenas dar ciência de sua saída com a antecedência de 30 dias.
Como funciona a renovação do contrato de aluguel?
Todo contrato de locação pode conter uma cláusula prevendo a renovação, com a descrição do procedimento a ser adotado quando terminar o prazo contratual.
Contudo, o mais comum é a previsão de renovação automática, ou seja, ao findar o contrato após os 30 meses, a renovação é automática para mais 30 meses. Isso, caso ninguém se manifeste.
Se não houver uma cláusula de renovação no contrato de locação, a prorrogação é feita por prazo indeterminado.
Garantindo a segurança e tranquilidade na locação de imóveis
Vimos neste artigo que, elaborar um contrato de aluguel com todas as informações necessárias para cada situação, é fundamental para proteger os direitos das partes envolvidas, garantindo a segurança jurídica.
Além disso, um contrato define a base para uma relação saudável e confiável entre locatário e locador.
Então, ao certificar-se de que os elementos mais importantes e essenciais estão no contrato, todos conseguem contribuir para a necessária transparência nas transações imobiliárias.
Destacamos que, consultar uma imobiliária ou um bom advogado especializado em direito imobiliário ajuda a reforçar o comprometimento com as leis e com as pessoas envolvidas nas tratativas.
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Perguntas Frequentes
Qual é o melhor contrato de aluguel residencial?
O melhor contrato de aluguel residencial pode ser definido como aquele que atende todas as necessidades e demandas do inquilino e do locador, em comum acordo e dentro das regras previstas na lei.
Qual é o prazo mínimo de um contrato de aluguel?
É importante destacar que a estipulação de qualquer prazo é livre e depende apenas de um acordo entre as partes (Artigo 3º da Lei do Inquilinato– Lei 8.245/91).
Mas, na prática é comum estipular o prazo mínimo de 12 meses para locação residencial e 30 meses para locação comercial.
Como fazer um contrato de aluguel online grátis?
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Como fazer um contrato de aluguel seguro e juridicamente válido?
Todo contrato de aluguel seguro e juridicamente válido exige o cumprimento do que prescreve o Código Civil e a Lei do Inquilinato.
Nesse sentido, seu conteúdo deve contemplar os requisitos mínimos para garantir segurança jurídica às partes.
