Passo a passo para a compra de um imóvel, sem dor de cabeça

Se houvesse um passo a passo para a compra de um imóvel, sem dor de cabeça, qual seria? Será que todos os corretores sabem como fazê-lo e orientam corretamente seus clientes? Como você espera que seja a orientação, em todos os momentos importantes, antes de fechar o contrato?

Corretores e compradores

Embora a grande parte dos corretores haja de forma ética e as imobiliárias e construtoras orientem a agir sempre de forma correta (o que, além de estar de acordo com a Lei, é o mínimo que se espera), existem aqueles que apenas se interessam pela comissão, e fazem de tudo para obtê-la.

O cliente, por sua vez, muitas vezes não está à par de suas possibilidades na compra de um imóvel, como a melhor forma de financiamento, por exemplo, e por estar ansioso demais para realizar o tão sonhado investimento, acaba não pesquisando a fundo as informações e sugestões oferecidas pelo corretor ou pela imobiliária.

E quando não há compromisso com a verdade no lado do profissional, muitas consequências indesejadas podem ser geradas no processo de compra.

Para que a alegria do momento da aquisição do imóvel próprio não seja suplantada pela futura perda do imóvel, quando ocorre a chamada retomada por parte da instituição financeira, é importante que tudo seja realizado da maneira mais lícita possível.

Passo a passo para a compra de um imóvel

E para tanto, conhecer e seguir um passo a passo com informações confiáveis para a compra de um imóvel, é fundamental para que não haja dor de cabeça.

1º Passo: analise o mercado imobiliário e as oportunidades

Para comprar um imóvel sem dor de cabeça, é preciso entender o momento certo de realizar a aquisição. Para isso, é muito importante que você acompanhe as movimentações do mercado imobiliário e suas projeções. Não é preciso ser experiente em economia para compreender estes movimentos.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), depois de um crescimento de 46% em 2021, em plena pandemia, os financiamentos tendem a apresentar um momento de estagnação em 2022. Isso é ruim para a compra do seu imóvel? Não necessariamente.

A Taxa Selic é o principal índice para o cálculo de juros que vão incidir sobre um financiamento imobiliário. O início de 2021 registrou uma taxa de 7%, o que invariavelmente facilitou o acesso ao crédito. 

As justificativas são simples: com a Selic fixada em até 8,5%, o dinheiro rende significativamente dentro do esperado para a renda fixa na poupança que, por sua vez, contará ainda mais recursos utilizados para o crédito residencial – o que também colabora para a baixa dos juros no mercado. Com isso, outros bancos tendem a baixar suas taxas para financiamento e consórcio.

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 Por outro lado, a Selic hoje está fixada em 10,75% – o que se aproxima de recordes históricos. Além do aumento da Selic influenciar diretamente no aumento do juros do financiamento imobiliário, outros fatores também contribuem para tanto: a poupança “trava” os rendimentos a partir do momento que a Selic ultrapassa 8,5% – fixando os lucros em 6,17%+TR. Com isso, os recursos diretamente da poupança caem, o que também ajuda na escalada dos juros no mercado e das taxas de financiamentos imobiliários e consórcios.

Tudo isso resulta em uma expectativa de crescimento, ainda segundo a Abecip, de 2% para 2022 – o que pode ser considerado uma estagnação do mercado imobiliário.

Mas, por outro lado, esses reajustes também influenciam na alta do preço do aluguel. O consumidor pode esperar, então, que ainda com os juros mais altos do que no mesmo período do ano anterior, pagar as prestações de um imóvel próprio ainda pode ser mais vantajoso do que as mensalidades do aluguel.

2º Passo: analise o seu momento, e não só o mercado

Doutor em Educação Financeira, Reinaldo Domingos afirma que não se pode somente olhar “para fora” no tocante à realidade do mercado imobiliário. É necessário olhar para a economia doméstica de cada um, para verificar se a família consegue, realmente, acumular um valor financeiro razoável:

“Precisamos olhar para dentro das nossas vidas. Posso comprar um imóvel mesmo? É preciso um bom diagnóstico financeiro, do orçamento familiar, para se chegar a essa resposta. Quanto de renda entra em casa e quanto às obrigações do dia a dia consomem.”, explica Reinaldo.

Desta forma, analise os custos com aluguel e as oportunidades disponíveis no mercado. Se o valor que você paga de aluguel for o mesmo valor que muitos financiamentos pedem, está na hora de aplicar este dinheiro em algo que lhe dê retorno mais adiante.

Assim, após estudar bem o mercado, suas facilidades e tipos de financiamento, é necessário guardar o máximo possível. Isso mesmo, nada de correr ao estande mais próximo e querer fechar a primeira unidade disponível. Siga o passo a passo para a compra de um imóvel sem dor de cabeça.

O ideal é obter um montante guardado que seja correspondente a, no mínimo, 12 meses de salário.

3º Passo: converse com a família sobre objetivos

Mesmo guardando o dinheiro por conta própria, converse com a família e exponha um plano de ação, a fim de que os interessados mais próximos possam ajudar e contribuir de alguma forma para este objetivo.

O caminho mais seguro é poupar parte do que ganha. Faça uma simulação, em qualquer banco, de quanto custaria a prestação e comece a guardar o equivalente a essas parcelas em um investimento conservador, como poupança, CDB ou Tesouro Direto.

Qualquer imprevisto com doenças, queda de renda (perda de emprego de um filho, neto, cônjuge) precisam ser levados em consideração.

Em muitos casos, o custo de vida em uma determinada região da cidade pode ser mais alto do que em outra região.

Até que se acumule um valor razoável, mudar-se para uma área onde as despesas sejam menores pode ser um grande passo na realização do sonho da casa própria.

4º Passo: defina mais o objetivo

Como é o imóvel que você procura? Dois quartos? Três quartos? Garagem? Espaço em quintal para as crianças? Você prefere apartamento, casa ou um flat? Qual proposta atende melhor às suas necessidades? Qual a região que melhor atende a sua rotina diária? O que você quer desfrutar, em termos de área de lazer? Um quintal? Ou talvez uma varanda gourmet?

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É importante que, após conversar com a família, se tenha em mente o imóvel que se deseja adquirir, filtrando todas as opções e deixando qualquer ilusão de lado. Quanto mais o planejamento for feito com os pés no chão, mais garantida será a compra lá na frente.

5º Passo: pesquise o imóvel e a região onde deseja comprar

Para se chegar a um valor que se possa guardar, é preciso ter em mente duas coisas: o tipo de imóvel que se deseja e a região onde se quer comprar.

Quanto mais próximo do centro, mais caro ficará o metro quadrado. Logo, as condições de financiamento também serão um pouco mais altas.

Contudo, dependendo da região, mesmo que seja um pouco mais afastada, é possível a locomoção fácil por metrô ou ônibus até a região central. E com isso, o valor a ser investido cairá drasticamente, não obrigando a família a fazer um investimento tão penoso.

Alguns portais na internet já oferecem este tipo de busca, e ainda dão a opção de comparar os preços do metro quadrado de uma região para outra.

Atente também para o imóvel que deseja comprar

Se for um imóvel novo ou ainda em fase de construção, conheça bem a localização deste. Cobre da construtora o memorial descritivo do imóvel. Nele, estão os detalhes do apartamento e do condomínio, como áreas oferecidas e materiais usados.

E não se esqueça de conferir o histórico da construtora. Se ela entrega as obras no prazo, se há queixas nos órgãos de defesa do consumidor contra ela, dentre outras pendências.

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Se o imóvel for usado:

Faça uma visita e observe o estado em que se encontra. Verifique a condição das paredes (se há infiltrações), o reboco, a pintura, os azulejos da cozinha e o banheiro, quanto à parte hidráulica (torneiras, pias, ralos, descarga).

Verifique a situação do condomínio, se os pagamentos estão realmente em dia ou se há dívidas, multas por inadimplência, enfim, esses ‘pequenos’ detalhes que vão tirar sua tranquilidade no futuro.

Não se esqueça de conferir a matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, a certidão negativa da dívida de condomínio e a certidão negativa de IPTU.

6º Passo: formalize o planejamento em torno da reserva

Quando o dinheiro acumulado já for um valor considerável, será necessário olhar e revisar toda situação pessoal com cautela, repensando todas as possibilidades. Será necessário adaptar a renda da família ao novo objetivo.

Assim, elabore um diagnóstico completo da renda familiar. Some a renda de todos na sua casa, veja o quanto entra realmente de dinheiro, e em seguida, responda:

• Quanto é possível pagar de prestação sem que a família fique no sufoco?
• Quanto é possível pagar de entrada no imóvel, a fim de que as parcelas sejam amenizadas?
• Existe alguma reserva (além da que foi guardada para fins de financiamento imobiliário), para o caso de despesas extras na família?
• Do que a família precisará abrir mão durante o tempo de financiamento imobiliário?

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Responder a estas questões é de suma importância para que se evite dores de cabeça futuras. Um financiamento imobiliário é a dívida mais importante da casa. Assim, a prioridade é o pagamento desta dívida e não de qualquer outro desejo de consumo no meio do caminho.

Não queira, por exemplo, comprometer o planejamento trocando o carro por um zero, a menos que disponha de renda suficiente para isso, é claro.

Formalize junto à família a criação de uma reserva especial estratégica, a fim de prevenir qualquer incidente futuro que possa atrapalhar o pagamento do financiamento imobiliário. Acidentes, reformas urgentes, remédios, exames, cirurgias, e quaisquer outras eventualidades.

NÃO SE ESQUEÇA: se a intenção é financiar um apartamento, outras taxas também deverão ser pagas, como condomínio, mobiliário novo, taxas de transferência e outras. Inclua estes valores no seu planejamento mensal.

E se os valores ainda não couberem no orçamento familiar?

Permaneça juntando e, mês a mês, reavalie as despesas da casa, para readequar os gastos com os objetivos.

Assim, será possível verificar, dentre outras coisas, quais as despesas que deverão ser cortadas, quanto tempo mais será necessário para conseguir fazer uma reserva para outros gastos, taxas do banco e impostos etc.

7º Passo: pesquise a opção certa para o seu bolso

Existem duas opções de aquisição de um imóvel que não podem ser ignoradas: o consórcio e o financiamento.

O consórcio é uma opção bem melhor, tendo em vista que não são acrescidos juros às parcelas. Quando se participa de um consórcio, a carta pode ser sorteada bem antes de se concluir o prazo de pagamento e, além disso, também é possível economizar para dar um lance. Ideal para quem tem onde morar e não está com pressa de se mudar.

O financiamento, por sua vez, também é uma opção de compra bem interessante. Contudo, é necessário ter a certeza de que aquele compromisso firmado poderá ser quitado, mês a mês.

Além disso, é importante lembrar que existem os juros. Somados ao longo do contrato, pode significar o pagamento de um valor equivalente a duas ou três casas. É importante estar ciente disso.

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8º Passo: verifique sua documentação, as documentações do imóvel e feche o negócio!

Quando todo esse processo já estiver concluído, cuide da documentação necessária para fechar contrato. Deixe tudo preparado para que quando chegar o momento não haja qualquer empecilho que atrapalhe a assinatura do contrato.

Nem é preciso dizer que, no caso de haver pendências com dívidas de empréstimos atrasados ou impostos não pagos, estes devem ser resolvidos rapidamente. Quem tem o nome negativado também precisa, primeiramente, resolver a situação nos Órgãos de Proteção ao Crédito.

Há quem, fazendo este passo a passo, deseje ainda a ajuda de um advogado para acompanhar o processo de compra.

Não há nada de errado nisso, e se a empresa é séria, de fato, não se importará que um advogado analise toda a papelada do negócio.

O mais importante é que, na hora em que estiverem sentados à mesa, corretor de um lado e cliente do outro, ambos estejam conscientes do negócio que está sendo firmado. E que seja motivo de alegria para todos.

Agora que você entendeu o passo a passo para a compra de um imóvel sem dor de cabeça, porque não conhecer um pouco mais sobre os condomínios Tarjab? Localizados em pontos estratégicos, eles são construídos e pensados nos últimos detalhes. Saiba mais!