Como funciona a amortização do financiamento imobiliário?

Com a amortização de financiamento imobiliário, é possível quitar a dívida muito antes do tempo. Entenda tudo sobre como realizar a amortização no texto de hoje – confira!

A amortização do financiamento imobiliário é um recurso amplamente utilizado para fazer com que o prazo ou o valor da dívida do financiamento seja encurtado, fazendo com que você quite a dívida de forma mais confortável.

Ainda assim, existem diversas dúvidas sobre seu funcionamento, sobre o momento certo de partir com essa estratégia ou até mesmo se vale a pena colocar aquele dinheiro extra na amortização ou em investimentos. 

Continue conosco e entenda mais sobre esse processo essencial do financiamento imobiliário.

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Afinal, o que é amortização de financiamento imobiliário?

A amortização do financiamento imobiliário nada mais é do que a quitação do valor do imóvel. De modo muito amplo, todas as parcelas são compostas por juros e outras taxas e o valor de amortização. Este último corresponde ao valor do imóvel, enquanto os juros são calculados com base no montante deste valor.

Para entender melhor, vejamos mais sobre os dois tipos de parcelas possíveis: a Tabela Price e a Tabela SAC.

Tabela SAC x Tabela Price

No Sistema de Amortização Constante (SAC), temos um valor fixo de amortização (referente ao montante do valor do imóvel) + um valor variável de juros (calculado com base no montante do imóvel ainda devido). Dessa forma, as parcelas começam altas e caem com o tempo, ao passo que o montante devido é quitado. 

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Já na Tabela Price, temos um valor fixo a ser pago todos os meses, do início ao fim do financiamento. O que muda, aqui, é o valor da amortização, que aumenta ao passo que o montante devido cai. Consequentemente, os juros, que são calculados com base neste montante, também caem. A soma desses valores sempre resulta no mesmo valor final da parcela. Como não existem reajustes, os juros podem ser maiores.

A amortização de financiamento imobiliário me ajuda a quitar a dívida?

A amortização dentro das parcelas é o quanto você paga do valor devido do imóvel em si. A questão é que você pode antecipar valores deste montante, diminuindo valor e/ou tempo do financiamento imobiliário.

A matemática é simples: se você pagar a parcela do mês + um valor extra de amortização, esse valor é abatido do saldo devedor. Logo, os juros serão recalculados (com base no montante devido do imóvel), fazendo você economizar no valor final do financiamento (imóvel + juros).

Normalmente, você solicita a amortização de financiamento imobiliário diretamente com o banco (normalmente em apps ou internet banking), e as próprias instituições financeiras deixam à sua escolha o método de diminuir o valor das parcelas ou o tempo de financiamento.

Diminuir o tempo de financiamento ou o valor da parcela?

A decisão final entre diminuir o tempo de financiamento ou o valor da parcela é sempre sua – ainda assim, especialistas em finanças destacam alguns pontos que você pode levar em consideração na hora de realizar a amortização.

Se sua renda é muito variável, e fica difícil prever o valor exato dos seus rendimentos mensais, o mais recomendável é optar por manter o tempo e diminuir o valor das parcelas. Assim, fica mais fácil e seguro manter os pagamentos, influenciando pouco no orçamento.

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Agora, se sua renda for fixa e com poucos imprevistos, e você consegue manter as contas em dia, é mais recomendável juntar um dinheiro extra e realizar amortizações que diminuam o tempo da dívida.

Amortização do financiamento imobiliário ou investimento – o que rende mais?

Normalmente, os pedidos de amortização de financiamento imobiliário vêm quando o comprador recebe um dinheiro inesperado – 13º, participação nos lucros, ou até mesmo a possibilidade de saque do FGTS. 

Para os mais ansiosos, quando esse dinheiro entra, ele é automaticamente destinado à amortização do financiamento imobiliário. Isso funciona, mas pode ser otimizado.

Você pode, por exemplo, checar a rentabilidade de fundos de investimentos quando receber esse dinheiro extra. Se opções como o Tesouro Direto, por exemplo, oferecem rentabilidade maior que o juros do financiamento, por exemplo, então talvez seja melhor investir esse dinheiro e, futuramente, abater um valor maior da dívida.

Agora, se os investimentos renderem menos que o juros, então é mais válido fazer direto a amortização – ficando vários passos mais próximos de finalmente quitar o financiamento e conquistar de vez o sonho da casa própria.

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