Quando se compra um imóvel financiado, é preciso ficar atento a todas as cobranças feitas pelo banco, especialmente as taxas de juros imobiliários.
Neste artigo explicamos a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva no financiamento imobiliário.
O primeiro passo é identificar que existem diferentes tipos de taxas de juros aplicáveis ao financiamento imobiliário. Neste artigo você verá isso e encontrará ainda:
- Diferentes tipos de juros imobiliários
- O que é custo efetivo total?
- Qual a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva no financiamento imobiliário?
Diferentes tipos de juros imobiliários
Quando se faz um financiamento, além de saber quais documentos separar, é preciso estar ciente que taxas serão agregadas ao valor do imóvel e saber qual tipo de juros está discriminado no contrato e no boleto.
Cada tipo de taxa de juros possui uma forma de se calcular e um período para o pagamento e podem ou não ser aplicadas em uma determinada operação financeira. Existem taxas de juros que são pertinentes ao financiamento imobiliário.
Podemos usar diferentes formas de classificar esses tipos, mas o mais comum é categorizar em relação ao regime de capitalização, simples ou composta, ou em relação ao valor do capital inicial usado como base, nominal, real e efetiva.
As categorias não são excludentes, por isso podemos encontrar taxa nominal simples ou taxa nominal composta assim como ambas em taxa real ou efetiva.
A taxa simples é aquela que o valor total de juros é resultado de sua aplicação sobre o capital inicial.
Enquanto a taxa composta é aquela cujo valor total dos juros é resultado da aplicação sobre o capital inicial e o valor dos juros acumulados em intervalos periódicos.
As mais usadas no mercado financeiro são as taxas nominal, real ou efetiva, em função de um período (usualmente um ano), em subdivisões de períodos (mensal, trimestral, semestral).
Para saber a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva no financiamento imobiliário, é preciso entender o que significa cada uma delas.
O que é uma taxa nominal?
Taxa nominal é a quantia, em percentual, que não corresponde ao tempo do financiamento. Essa taxa é representada por um ano, um indicativo de quanto irá pagar naquele empréstimo.
Para calcular o valor nominal, basta fazer a diferença do valor que irá pagar no final de um ano e o valor contratado e depois dividir o valor encontrado pelo contratado.
Essa é uma forma simplificada de se falar em taxa de juros paga em um período diferente do pagamento, ou seja, se paga por mês e se conta a taxa ao ano.
O que é uma taxa efetiva?
A taxa efetiva cobrada em financiamentos representa o que será realmente pago. Sendo o período o mesmo que o intervalo do pagamento, a taxa é efetiva.
Essa taxa é mais comum em caso que haja capitalização, os juros são incorporados ao capital inicial, e o valor final que será recebido será maior do que o indicado pela taxa nominal.
O cálculo pode ter diferentes períodos: diários, semanal, mensal, semestral ou anual, mas no caso de financiamentos imobiliários o mais comum é mensal.
Juros efetivos são gerados pelos juros compostos vindos das taxas nominais declaradas.
O que é custo efetivo total?
O Custo efetivo total (CET) é o percentual que será pago no total somando a taxa efetiva e os impostos. Quando se fala em taxa nominal e taxa efetiva, não se incluem os custos com tributos, mas eles estão embutidos no valor final.
As operações de crédito, como o financiamento, estão sujeitas a impostos e o CET é o valor real de quanto será pago pelo financiamento ao final do contrato.
As tarifas que estão inclusas no CET podem variar de uma instituição financeira para outra, mas é importante entender todas elas:
- Taxa de análise de crédito ou tarifa de abertura de cadastro;
- Tarifas administrativas em geral;
- Seguros em geral;
- Tarifas em geral;
- Tributos (IOF – Imposto sobre Operações Financeiras).
O IOF é um tributo obrigatório, cobrado em qualquer transação bancária. Deve ser somada ao valor do financiamento, 0,38% mais uma porcentagem diária de 0,0082%, calculada de acordo com o prazo final para o pagamento.
A Tarifa de Abertura de Cadastro não é obrigatória, mas muitas instituições cobram pela análise de crédito para pesquisar a situação financeira do solicitante do financiamento.
Todas as taxas devem estar descritas no contrato, de modo que o requerente do financiamento saiba exatamente o quanto deve pagar.
Qual a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva no financiamento imobiliário?
A diferença entre taxa nominal e taxa efetiva no financiamento imobiliário é basicamente o modo como ambas são calculadas, o que acaba influenciando no valor final.
A taxa nominal é fixada por um ano e não sofre alterações, enquanto o pagamento é mensal. Devido a isso o valor pago não é corrigido pela inflação, podendo valer mais ou menos do que no início.
Enquanto a taxa nominal não sofre esse reajuste, a taxa efetiva é paga no mesmo período que estipulada, sendo assim, ao final é exatamente o que será pago.
Apesar do financiamento ter pagamento de prestações mensais, muitas vezes no contrato a taxa descrita é a taxa nominal, por isso é importante calcular o juros efetivo aplicado ao valor do imóvel.
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