Tudo o que você precisa saber sobre financiamento de imóvel

O financiamento de imóvel é para milhões de pessoas o único jeito de conseguir a casa própria. Aprenda aqui tudo sobre ele!

Comprar a casa própria é o sonho de milhões de brasileiros e o único jeito de atingir esse objetivo, para muitas pessoas, é por meio do financiamento de imóvel. Esta é uma opção que pode ser considerada por inúmeras pessoas que trabalham muito, encontram-se bem empregadas e possuem um bom “dinheirinho suado” guardado em conta.

O trâmite exige uma série de documentos, papéis, assinaturas, além, é claro, de um planejamento bem consistente, a fim de que nada saia errado.

Afinal, trata-se de um comprometimento que vai durar boa parte da vida, sendo necessário estar preparado para quaisquer eventualidades.

Uma vez que tudo esteja bem organizado, planejado e todos estejam conscientes desta obrigação, é hora de optar por uma das duas linhas de sistema financeiro existentes no Brasil, para dar início ao financiamento: O SFH – Sistema Financeiro de Habitação e o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

O que são essas siglas? Por que se tem que optar por uma delas?

Tratam-se de normas específicas, que condicionam metas às empresas de crédito, a fim de proteger o mercado financeiro e o consumidor. São importantes para que o sistema de financiamento de imóveis não fique à mercê das vontades ou regras de cada banco.

Do contrário, cada instituição faria valer a sua regra e tal atitude geraria confusão e desentendimentos no setor imobiliário. Já imaginou como seria ainda mais difícil se não houvesse um controle?

Está pensando em financiar o seu primeiro imóvel? Vamos ler, então, tudo o que você precisa saber sobre financiamento de imóvel!

O que é o financiamento de imóvel? Quem pode financiar e como dar início?

Atualmente o mercado conta com ótimas condições de financiamento, que têm ajudado muita gente na hora de adquirir o seu primeiro imóvel.

Condições que permitem, por exemplo, um pagamento prolongado em até 35 anos, e que podem ser encontradas tanto em instituições públicas quanto privadas, acompanhadas de ótimas taxas de juros que tendem a diluir o valor total em parcelas que podem ser quitadas mais tranquilamente.

Assim, o financiamento imobiliário é uma linha de crédito que a instituição financeira (banco) concede à uma pessoa, para aquisição deste imóvel (casa ou apartamento), seja novo ou usado, em construção ou mesmo ainda na planta, para a finalidade de residir ou trabalhar (comércio).

Esta linha de crédito pode ser parcelada em até 420 vezes, podendo ser paga em até 35 anos. Ou quitada em menos tempo, quando a pessoa em questão tem condições, recebe alguma herança etc.

Atualmente, qualquer pessoa com mais de 18 anos pode tentar um financiamento imobiliário em uma instituição financeira, desde que não tenha restrições no nome (dívidas no SPC ou SERASA) e claro, desde que tenha um contra-cheque que possa comprovar a capacidade de pagar os valores de cada parcela, fora os demais custos e encargos da compra.

Afinal, se a renda mensal não for compatível com todos os custos e parcelas do banco, há um risco do imóvel ser tomado e ir a leilão. Por isso, muita calma nessa hora.

Até aqui, tudo bem? Ótimo! Vejamos, então, como funciona um financiamento imobiliário!

Como funciona o financiamento de imóvel?

Não é tão complicado como se pensa.

Ao tentar um financiamento em um banco, se a instituição aprova o financiamento no nome do cliente, ela paga ao vendedor do imóvel (pessoa física ou jurídica, tal como uma construtora), o valor total exigido ou apenas uma parte dele, e depois cobra do comprador, mensalmente, uma parcela referente a este crédito liberado.

O financiamento imobiliário se assemelha a um “empréstimo” que o banco faz, só que com taxas de juros menores, mas com uma série de exigências a fim de liberar o dinheiro mais rapidamente. Afinal, tratam-se de valores extremamente altos.

Por conta disso, o financiamento de imóvel é uma ótima solução para quem não tem dinheiro suficiente para comprar um imóvel à vista.

Ele permite a diluição do valor total em parcelas que, se bem planejadas, não pesam no bolso nem na conta bancária. Também é uma opção quando a pessoa já dispõe de uma parte do valor em conta, mas não consegue pagar o total à vista.

Nestas circunstâncias, a única coisa que não pode ocorrer é o cliente negociar o imóvel adquirido com terceiros. Para vendê-lo, deverá quitar o financiamento primeiro.

Cuidados por parte de quem vai financiar um imóvel

Tenha os pré-requisitos em dia

São algumas exigências feitas pelos bancos para a concessão de crédito e financiamento. Caso não sejam atendidas, o pedido é rejeitado pela instituição.

– Ser maior de idade (ter mais de 18 anos);

– Comprovar renda com limite exigido pelo banco (a fim de apresentar à Instituição que tem capacidade para quitar o valor das prestações do imóvel);

– Não ter o nome incluso nos serviços de proteção ao crédito, tais como SPC, SERASA, dentre outros.

Simule o valor que deseja pagar

Antes de ir até a agência bancária mais próxima, simule, na internet mesmo, os valores que poderia pagar. O site de qualquer banco, atualmente, possui um simulador de financiamento de imóvel.

Consulte vários bancos e veja qual deles oferece a menor taxa de juros no mercado. Veja também as condições de pagamento e tempo concedido. Tudo isso vai garantir que o contrato seja cumprido mais tranquilamente.

Vá até a agência

Ao contrário do que ocorre com os empréstimos que podem ser contratados diretamente pelo site do banco na internet, os financiamentos de imóveis somente podem ser concedidos presencialmente.

Converse com o seu gerente, de posse dos seus holerites, documentos e, claro, a simulação realizada no site da instituição.

Realize o cadastro

A princípio, será necessário um cadastro no qual serão preenchidos os dados pessoais, para dar início ao processo de análise do financiamento.

Os documentos exigidos são RG e CPF originais e cópias, comprovante de estado civil e comprovante de renda. Caso você seja casado, deverá portar também dos documentos do cônjuge.

Faça a análise de crédito

Nesta etapa, o banco deverá confirmar as informações pessoais e analisar se a renda apresentada é suficiente para quitar os parcelamentos solicitados.

Geralmente, o valor do financiamento concedido não pode comprometer mais do que 30% de sua renda em suas parcelas.

Muita gente costuma apresentar, junto com sua renda, a renda do irmão, do pai, da mãe, do cônjuge, a fim de garantir que o valor seja aceito pelo banco.

Nada contra, mas vale lembrar que as parcelas não serão pagas entre todos, mas sim por uma pessoa ou duas no máximo. Portanto, tome cuidado.

Avalie o imóvel

Uma das exigências do banco é que se aponte qual o imóvel interessado para financiamento e o valor que estão pedindo por ele. O banco fará então uma avaliação para confirmar se o valor do imóvel é o mesmo que o cliente apontou durante a análise.

O prazo do laudo demora em torno de 15 dias para ser concluído. Neste mesmo instante, o banco analisa outros documentos do vendedor, a fim de verificar se há ou não pendências judiciais ou legais com o imóvel.

Assine o contrato

Após o término de todo esse processo de análise, o banco entrega aos interessados o contrato para ser assinado tanto pelos compradores, quanto pelos vendedores.

O contrato deverá então ser registrado em Cartório de Registro de Imóvel, a fim de reconhecer oficialmente o comprador como novo proprietário.

O custo do registro do imóvel varia de estado para estado, e deve ser pago para que seja validado. Também incide o ITBI, Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel.

E depois de encerrado o contrato?

Após a quitação do imóvel, que pode ser efetuada em 35 anos, com moeda nacional ou saldo do FGTS, o banco emitirá um termo de quitação do imóvel.

Em seguida, este termo deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóvel, no qual será solicitada a averbação desta quitação na matrícula do imóvel. Isto é importante porque vai permitir que o imóvel, agora registrado e quitado, possa ser vendido para outra pessoa.

Se durante o pagamento das prestações houver um ganho inesperado de renda e você desejar acelerar as parcelas ou quitar o valor total do financiamento, deverá entrar em contato com o banco e solicitar um recálculo dos valores e dos juros adequados, a fim de poder quitar o imóvel sem pagar qualquer valor a mais por isso.

Afinal, se o tempo de financiamento foi menor, não há porque os juros serem tão altos, não é mesmo?

Financiamento de imóvel pré-fixado e pós-fixado

Em todo financiamento de imóvel, o brasileiro deverá escolher entre juros pré-fixados e pós-fixados. Em poucas palavras, os termos “pré-fixado” e “pós-fixado” são referentes à correção monetário do financiamento.

No juros pré-fixados, as taxas de juros são definidas previamente no contrato, ou seja, o cliente saberá exatamente a quantia que pagará em cada parcela.

Já na opção dos juros pós-fixados, a taxa de juros não é fixa, mas varia durante o contrato de acordo com os índices de inflação.

A diferença é que, na primeira opção, os juros já são acrescidos sobre cada parcela, independente se a economia do país estiver boa e a inflação baixa.

Na segunda opção, em um cenário bastante otimista, os juros seriam mais baixos do que na primeira e as parcelas seriam menores. Contudo, há sempre o risco de a inflação disparar e as mensalidades ficarem bem mais salgadas do que o esperado.

SFH e SFI: qual a diferença entre os financiamentos imobiliários?

O SFH – Sistema Financeiro de Habitação surgiu em 1964 para ajudar as famílias de baixa renda a adquirirem seus imóveis.

Com o tempo, o sistema foi mudando e hoje se adéqua a diferentes valores de renda, podendo ser utilizado conforme o valor de imóvel. Um dos programas que fazem parte deste sistema é o “Minha Casa, Minha Vida”.

Como esse dinheiro provém de fontes mais baratas, o financiamento terá taxas de juros menores. No caso do SFH, o dinheiro provém da Caderneta de Poupança.

Outra fonte de recurso que também se enquadra neste sistema é o FGTS, que rende menos do que a poupança.

Para se enquadrar no SFH, o imóvel precisa ter um valor de até R$ 1,5 milhão e o financiamento não pode chegar a 80% do valor deste imóvel.

Além disso, precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ser residencial e urbano e estar localizado na região onde o contratante reside ou trabalha há pelo menos um ano.

Outro detalhe importante: o FGTS não pode ter sido usado em outro financiamento ou para fins de construção nos últimos três anos.

E o SFI?

Já o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, por sua vez, engloba todos os tipos de financiamentos que o SFH não contempla. Caso o imóvel, por exemplo, valha mais de R$ 1,5 milhão, certamente o financiamento e cálculo de juros vai se enquadrar neste sistema.

O SFI é voltado a investidores, ou seja, as pessoas que compram imóvel hoje para revendê-lo amanhã. Uma fatia do mercado imobiliário que é amplamente contemplada pelo SFI são os lançamentos de luxo. Esses valores são importantes porque geram empregos na construção civil.

E de onde vêm os recursos do SFI?

Estes são provenientes de investidores físicos e jurídicos, como bancos e financeiras. Fundos de investimentos, como os de renda fixa, sempre financiam o SFI.

Outro detalhe importante: as taxas dos financiamentos dos SFI não são fixadas e estão à mercê das oscilações de mercado.

Como descobrir qual é o melhor para cada perfil?

Basta olhar o valor do imóvel e as condições de pagamento. Se o cliente não tem como pagar juros altos, tampouco investir em lançamentos de luxo, o SFH, que tem as taxas de juros fixas, é a melhor opção.

Por outro lado, para quem tem um perfil mais arrojado e quer investir para lucrar ainda mais a médio e longo prazos, o SFI tem as opções mais atraentes, além de permitir esquentar a economia do país.

Por fim, é importante que, por maior que seja seu desejo em ter a tão sonhada casa própria, você não deve agir precipitadamente.

Estude bem as melhores opções de imóvel disponíveis no mercado e analise com cuidado a sua renda, para não se comprometer com uma dívida que não cabe no seu bolso.

Agora que você entendeu sobre financiamento de imóvel, está na hora de conhecer a relação de documentos necessários para o seu financiamento imobiliário. Clique abaixo para baixar a nossa cartilha para ver em detalhes os documentos.

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