Conheça as Fases de um Empreendimento Imobiliário na Construção Civil

As principais etapas na obra de um empreendimento imobiliário

Quando você recebe a tão sonhada chave do apartamento, não faz a menor ideia das fases do empreendimento imobiliário para chegar até aquele momento.

São várias as fases do empreendimento imobiliário até a conclusão da obra, passando pela etapa de inteligência de mercado e prospecção de área, depois pela concepção do produto, seguida do lançamento da obra, pela fase da pré-obra, pela obra em si e, finalmente, à entrega das chaves.

Todas essas fases do empreendimento imobiliário formam o chamado “ciclo do empreendimento imobiliário” e servem para que a gente compreenda a importância da engenharia em um projeto de moradia ou trabalho.

Isso faz parte do dia a dia de uma construtora, por exemplo, que é responsável por acompanhar cada fase do empreendimento imobiliário e cuidar para que tudo saia perfeito. Nada pode fugir dos planos para que os planos de quem investe, possam dar certo.

Isto faz parte de quem quer viver do mercado imobiliário, investindo, construindo e vendendo sonhos. Vendendo oportunidades que façam história e ajudem a sociedade a se desenvolver.

Vender unidade na planta e vender unidade pronta

Uma coisa é importante saber: existe uma diferença entre vender unidades na planta e vender unidades prontas.

Quando se quer vender um produto que ainda não existe, ou seja, algo que somente consta na planta, é necessário um registro de incorporação imobiliária.

Ou seja, uma grande área localizada em um bairro é comprada, unificada e dividida em várias partes (seja apartamentos, casas ou salas comerciais), sem que a obra tenha começado.

Portanto, qualquer empreendedor do mercado imobiliário que se apresente como empresário, ao vender uma unidade que ainda não existe (somente na planta), deve apresentar o registro da incorporação do imóvel em cartório.

Um exemplo clássico disso são as torres residenciais e comerciais que a gente vê espalhadas por toda cidade, e cujos lançamentos são frequentes.

Contudo, se a obra já está pronta e o empreendedor quiser vendê-la, após o término da construção, basta ter um registro de condomínio. Afinal, a comercialização das unidades ocorre com a obra já concluída.

Agora que já sabemos o que é um empreendimento de incorporação imobiliária, vejamos cada uma das fases da obra.

As fases do empreendimento imobiliário

Fase 1: Inteligência de mercado e prospecção de área

É quando o empreendedor apenas possui uma ideia do que deseja construir. Até aqui não há nada certo, nem mesmo uma planta. Esta é a fase de averiguar toda a viabilidade da ideia, se esta tem ou não futuro, do ponto de vista dos investimentos e de sua localização.

Aqui, serão analisados:

• Os terrenos disponíveis na cidade;
• O plano diretor do município;
• O potencial construtivo da região;
• Crescimento no entorno da obra;
• Dentre outros.

Nessa fase, o engenheiro deverá ajudar o empreendedor a compreender o tamanho da obra em custos, eventuais problemas com relação ao terreno, localização, leis, vizinhança, dentre outros.

Esta etapa pode durar um período incerto, pois é necessário que se tenha a total certeza dos seguintes pontos:

• Potencial de vendas;
• Existência de um público-alvo para a obra;
• Viabilidade do terreno;
• Possibilidade da compra dos lotes ou da parceria com o(s) dono(s) da área;
• De que nenhuma pendência ou imbróglio jurídico possa embargar a obra;
• De que os números fecham e os resultados da obra atendem ou superam as expectativas dos investidores.

Encontrada uma área e feito todo este estudo, é o momento de negociá-la com os proprietários. Esta é a parte da prospecção.

Se o terreno atende a todas as expectativas e requisitos da obra, é hora de obter os registros de incorporação e as assinaturas dos contratos.

Essa etapa é uma data marco porque uma incorporadora não ganha dinheiro com valorização de terreno, mas sim com o desenvolvimento imobiliário.

Isso significa que ela precisa começar o quanto antes o lançamento do empreendimento para gerar o retorno esperado. É como se no dia da aquisição um relógio iniciasse uma contagem regressiva.

Portanto, concluída esta fase, vamos para a próxima!

Fase 2: Concepção do produto

Aqui é o momento de definir como será o empreendimento. É quando o arquiteto, juntamente com a incorporadora, define o tamanho do edifício em área construída e área comum.

Bem como a planta de cada apartamento ou sala comercial, o tipo de fachada, se cada apartamento pode ter ou não sacada, se a sacada será grande ou pequena, além de tipos de acabamentos, tecnologias e outros.

Uma coisa é importante nesta fase: o cuidado com o orçamento da obra. A responsabilidade com os materiais utilizados é gigantesca, mas também não se pode extrapolar os custos pois, do contrário, ela se torna inviável e deixa de atender aos propósitos já estabelecidos da Fase 1.

Neste sentido, a interação constante entre projetista arquitetônico e engenheiro é essencial para que ambos trabalhem dentro dos valores previstos no orçamento, obtendo a melhor eficiência e o melhor custo/benefício durante a execução da obra.

Analisar o projeto utilizando indicadores como ferramenta de apoio é uma ótima maneira de fazer isso!

Além disso, é nesse momento que o arquiteto apresenta o projeto na prefeitura e que as aprovações necessárias são encaminhadas, abrindo caminho para a comercialização do empreendimento. Assim, a parte prática da execução da obra começa a ser desenhada.

E vamos para a próxima fase, afinal, nesta fase do empreendimento imobiliário, tempo é dinheiro!

Fase 3 – Lançamento da obra

Dentre as fases do empreendimento imobiliário, esta é uma das mais emocionantes. É quando, na área onde será erguido o empreendimento, já está tudo pronto para receber os futuros compradores e proprietários.

Ou seja, um stand é montado, podendo ou não ter incluso o decorado de um apartamento. Neste decorado, é como se uma das unidades estivesse concluída, mobiliada e pronta para encher os olhos de quem quer comprá-la.

Muitas construtoras e imobiliárias, um pouco antes dessa fase, já montam seus pequenos espaços e coletam dados pessoais de possíveis interessados em uma das unidades, enquanto o registro de incorporação não fica pronto.

Quando chega o momento do lançamento, a construtora já possui um número significativo de pessoas cadastradas e que poderão ser convidadas a conhecerem este decorado, a maquete, e todas as possibilidades de negócio que a construtora oferece.

Não significa, contudo, que fecharão negócio. Apenas que possuem o interesse em conhecer melhor o empreendimento, e claro, cadastrando-se, podem obter uma vantagem como um desconto na aquisição da unidade, por exemplo.

Tão logo os corretores chegam ao chamado stand de vendas, são recebidos no primeiro dia com uma apresentação minuciosa sobre a obra e tudo que possa ser utilizado na venda das unidades.

Contudo, esta fase de comercialização só pode ser iniciada após a aprovação do projeto na prefeitura, que é concedido por meio do memorial de incorporação (documento jurídico que explica e detalha o objeto da incorporação).

Esta é a fase onde os corretores prospectam clientes de todas as formas: por telefone, panfletagem, na internet, ou mesmo atendendo aos possíveis interessados que entram no stand.

E como é esse processo de vendas entre os corretores?

Uma vez credenciados pela Construtora, os mesmos precisam ter o registro profissional no CRECI – Conselho Regional de Fiscalização do Profissional Corretor de Imóveis. Este registro é a garantia de que a obra será vendida com ética e responsabilidade, sem qualquer mentira, fraude ou vantagem sobre o cliente.

Geralmente em um stand de vendas, mais de 100 corretores são chamados para fazer todo o trabalho de divulgação e prospecção de clientes. Eles escolhem um nome (não precisa ser o de registro) que possa lhes diferenciar na equipe. É por esse nome que farão negócios e receberão suas comissões a cada venda realizada.

Ao chegarem no stand, geralmente bem cedo (antes das 7h), os corretores todos passam por um sorteio, que é refeito logo após o almoço. Os crachás são colocados em uma sacola e os 10 primeiros sorteados permanecem no stand, atendendo ao público que entra, na ordem em que foram sorteados.

O restante pode se dividir em grupos de prospecção por telefone, panfletagem de rua, porta a porta, dentre outros. Sempre divulgando cada qual o seu nome. O cliente que, através deles, fechar negócio em um stand, deverá informar o nome do primeiro contato, para que este receba a sua comissão.

Geralmente, as vendas seguem até tarde da noite, em muitos casos, até às 23h ou quando o último interessado do dia sair do stand.

É uma obrigação do corretor entender e saber de cor todo o memorial descritivo da obra, interpretar e explicar com maestria a maquete do empreendimento e entender muito bem de contas, para poder facilitar, dentro do possível, toda a negociação com os clientes interessados. Afinal, negociar é a sua especialidade.

Vai depender dele, portanto, o sucesso das vendas do empreendimento imobiliário.

Fase 4: Pré-obra

Esta é uma das mais importantes fases do empreendimento imobiliário, na qual a engenharia é a protagonista. As demais etapas explicadas acima antecedem a obra.

Esta, por outro lado, dá o ponta pé inicial à execução, por meio das primeiras contratações, do desenvolvimento dos projetos executivos, do planejamento executivo da obra, dentre outras tarefas.

A eficiência da obra em si dependerá do planejamento e da estruturação da pré-obra, para que os erros sejam minimizados ao máximo .

Alguns fatores são levados em consideração na fase da pré-obra. São eles:

• Controle de orçamento.
• Desenvolvimento de prazos e metas.
• Acompanhamento de atividades.
• Gestão de suprimentos.
• Mobilização de equipamentos.
• Coordenação de equipes e de terceiros.

Todas essas etapas são fundamentais para garantir o sucesso do empreendimento e, se não forem gerenciadas da forma correta, podem gerar ineficiência, perda de tempo e de dinheiro e desmotivação da equipe.

Bem estruturada e planejada a fase da pré-obra, os contratos já estão sendo fechados pelos corretores e o dinheiro já está entrando.

É hora de pôr a mão na massa.

Fase 5: Executando a obra

Esta é a hora em que o sonho vira realidade. Aquilo que há um tempo atrás estava apenas na mente do empreendedor, agora começa a tomar a forma através do aço e do concreto, mudando o layout urbano de um bairro e sua comunidade.

E tudo ao redor muda para melhor, bem como a valorização da área e dos demais imóveis nela localizados. Afinal, um novo empreendimento entra em cena para acrescentar valores àquela sociedade.

No entanto, imprevistos acontecem e a construtora que é séria trabalha de forma consciente com relação a isso. Quanto mais maduro estiver o planejamento da obra nas etapas anteriores, menores serão as surpresas e os desgastes com a mesma.

Para tanto, é fundamental que o monitoramento, acompanhamento e controle da obra sejam feitos com a ajuda de processos claros e bem organizados. Isso garantirá que os ajustes necessários sejam apoiados por informações pontuais e efetivas, conforme cada problema surgir.

Fase 6: Entrega das unidades

Concluída a execução da obra, a construtora e incorporadora partem para a fase de entrega das unidades compradas. É o momento da entrega de chaves aos proprietários que adquiriram o seu apartamento ou sala comercial. Esta entrega sempre é realizada dentro do prazo estabelecido em contrato, sob o risco de multa por cada dia de atraso.

As unidades também deverão ser entregues conforme as especificações acordadas no contrato. Assim, a obra é finalizada com qualidade, o que evita custos extras de assistência técnica no pós-entrega, beneficiando duplamente o construtor: diminuindo seus custos e ainda satisfazendo seus clientes.

Fase 7: Pós entrega

Essa também é a etapa de consolidar as informações do que foi executado, comparando com o que havia sido previsto. As lições aprendidas tiradas nestes exercícios são ativos da empresa e devem ser utilizadas em futuros empreendimentos.

É nesta fase que os proprietários comparam item a item o que gostaram ou não de cada unidade, relatando as observações à construtora. Qualquer eventual mudança ou alteração é realizada em seguida.

É caso também, por exemplo, dos proprietários que desejam dar um acabamento diferenciado a suas unidades, como um piso, uma parede a mais ou a menos, dentre outros detalhes.

Esta também é a fase da satisfação, que motiva e aprimora os trabalhos da construtora e seus empreendedores.

E você, o que achou das fases do empreendimento imobiliário? Deixe seus comentários abaixo e assine nossa newsletter para ficar por dentro das novidades do mercado.