Quais são as fases de um empreendimento imobiliário?

Agora que já sabemos o que é um empreendimento de incorporação imobiliária, vejamos, a seguir, cada uma das fases da obra.

1. Inteligência de mercado e prospecção de área

Essa é a etapa inicial e envolve análise de mercado, viabilidade econômica, escolha do terreno e estudos técnicos.

É o momento em que o empreendedor elabora uma ideia do que deseja construir. Até aqui não há nada concreto, nem mesmo uma planta.

Esta é a fase de analisar toda a viabilidade da ideia, se esta tem ou não possibilidade real do ponto de vista dos investimentos e de sua localização.

Aqui, serão analisados:

Os terrenos disponíveis na cidade;
O plano diretor do município;
O potencial construtivo da região;
Crescimento no entorno da obra, dentre outros.

Nessa fase, o engenheiro deve ajudar o empreendedor a compreender a dimensão da obra em termos de custos, eventuais problemas com relação ao terreno, localização, leis, vizinhança, dentre outros.

Leia também: Como escolher um bairro para investir?

Essa fase pode, então, ter uma duração incerta, já que é necessário ter certeza sobre os seguintes pontos:

Potencial de vendas;
Existência de um público-alvo para a obra;
Viabilidade do terreno;
Possibilidade da compra dos lotes ou da parceria com o(s) dono(s) da área;
Verificação de que nenhuma pendência jurídica possa embargar a construção;
Certeza de que os números fecham e os resultados da obra atendem ou superam as expectativas dos investidores.

Encontrada uma área, feito todo este estudo, é o momento de negociá-la com os proprietários. Esta é a parte da prospecção.

Se o terreno atende a todas as expectativas e requisitos do empreendimento, é hora de obter os registros de incorporação e as assinaturas dos contratos.

Essa etapa é uma data marco. Isso porque uma incorporadora não obtém lucros com valorização de terrenos, e sim, com o desenvolvimento imobiliário.

Isso significa que ela precisa começar o quanto antes o lançamento do empreendimento para gerar o retorno esperado. É como se no dia da aquisição um relógio iniciasse uma contagem regressiva.

Portanto, concluída esta fase, vamos para a próxima!

2. Concepção do produto: do projeto ao lançamento

Aqui é o momento de definir como será o empreendimento. É quando o arquiteto, juntamente com a incorporadora, define o tamanho do edifício em área construída e área comum.

Nessa etapa é definida a planta de cada apartamento ou sala comercial, o tipo de fachada. Aqui é determinado se cada apartamento pode ou não comportar uma sacada, se a sacada será grande ou pequena, além dos tipos de acabamentos, tecnologias e outros pontos.

Uma coisa é importante nesta fase: o cuidado com o orçamento da obra. A responsabilidade com os materiais utilizados é gigantesca, mas também não se pode extrapolar os custos.

Se isso acontecer, ela se torna inviável e deixa de atender aos propósitos já estabelecidos da fase 1.

Nesse sentido, a interação constante entre projetista arquitetônico e engenheiro é essencial para que ambos trabalhem dentro dos valores previstos no orçamento. Com isso, é possível obter a melhor eficiência e o melhor custo/benefício durante a execução da obra.

Analisar o projeto utilizando indicadores como ferramenta de apoio é uma ótima maneira de fazer isso!

Além disso, é nesse momento que o arquiteto apresenta o projeto na prefeitura e que as aprovações necessárias são encaminhadas, abrindo caminho para a comercialização do empreendimento. Assim, a parte prática da execução da obra começa a ser desenhada.

E vamos para a próxima fase!

3. Lançamento do empreendimento e início das vendas

Dentre as fases do empreendimento imobiliário, esta é uma das mais emocionantes. É quando já está tudo pronto para receber os futuros compradores e proprietários na área onde será construído o edifício.

É o mesmo que ter um stand montado, possibilitando a inclusão do decorado de um apartamento. Nesse decorado, é como se uma das unidades estivesse concluída, mobiliada e pronta para encher os olhos de quem quer comprá-la.

Muitas construtoras e imobiliárias, um pouco antes dessa fase, já montam seus pequenos espaços e coletam dados pessoais de possíveis interessados em uma das unidades, enquanto o registro de incorporação não fica pronto.

Quando chega o momento do lançamento, a construtora já possui um número significativo de pessoas cadastradas. Elas poderão ser convidadas a conhecerem este decorado, a maquete, e todas as possibilidades de negócio que a construtora oferece.

Isso não significa, contudo, que fecharão negócio. Quer dizer que apenas manifestam interesse em conhecer melhor o empreendimento, e claro, ao se cadastrarem, podem obter uma vantagem, como um desconto na aquisição da unidade, por exemplo.

Tão logo os corretores chegam ao chamado stand de vendas, são recebidos no primeiro dia com uma apresentação minuciosa sobre a obra e tudo que possa ser utilizado na venda das unidades.

Contudo, esta fase de comercialização só pode ser iniciada após a aprovação do projeto na prefeitura, que é concedido por meio do memorial de incorporação —um documento jurídico que explica e detalha o objeto da incorporação.

Essa é a fase em que os corretores prospectam clientes de todas as formas: por telefone, panfletagem, na internet, ou mesmo atendendo aos possíveis interessados que entram no stand.

4. Pré-obra

A pré-obra é uma das mais importantes fases do empreendimento imobiliário, na qual a engenharia é a protagonista. As demais etapas explicadas acima antecedem a obra.

Essa, por outro lado, dá o pontapé inicial à execução por meio das primeiras contratações, do desenvolvimento dos projetos executivos, do planejamento executivo da obra, dentre outras tarefas.

A eficiência da obra em si dependerá do planejamento e da estruturação da pré-obra, para que os erros sejam minimizados ao máximo.

Alguns fatores são levados em consideração nessa fase. São eles:

Controle de orçamento;
Desenvolvimento de prazos e metas;
Acompanhamento de atividades;
Gestão de suprimentos;
Mobilização de equipamentos;
Coordenação de equipes e de terceiros.

Todas essas etapas são fundamentais para garantir o sucesso do empreendimento e, se não forem gerenciadas da forma correta, podem gerar ineficiência, perda de tempo e de dinheiro, além de desmotivação da equipe.

Se bem estruturada e planejada a fase da pré-obra, os contratos já podem ser fechados pelos corretores e o dinheiro, então, começa a entrar.

É hora de pôr a mão na massa.

5. Fase de obra

Esta é a hora em que o sonho se torna realidade. Aquilo que há um tempo não passava de uma ideia do empreendedor, agora começa a tomar forma através do aço e do concreto, mudando o layout urbano de um bairro e de sua comunidade.

E tudo ao redor muda para melhor, bem como a valorização da área e dos demais imóveis nela localizados, afinal, um novo empreendimento entra em cena para acrescentar valores àquela sociedade.

No entanto, imprevistos acontecem e uma construtora séria trabalha de forma consciente com relação a isso. Quanto mais maduro estiver o planejamento da obra nas etapas anteriores, menores serão as surpresas e os desgastes.

Para tanto, é fundamental que monitoramento, acompanhamento e controle da obra sejam feitos com a ajuda de processos claros e bem organizados.

Isso garantirá que os ajustes necessários sejam apoiados por informações pontuais e efetivas, conforme cada problema surgir.

6. Entrega das unidades

Concluída a execução da obra, construtora e incorporadora partem para a fase de entrega das unidades compradas. É o tão sonhado momento da entrega das chaves aos proprietários que adquiriram seu apartamento ou sala comercial.

Essa entrega sempre é realizada dentro do prazo estabelecido em contrato, sob o risco de multa para cada dia de atraso.

As unidades também deverão ser entregues conforme as especificações acordadas no contrato.

Assim, a obra é finalizada com qualidade, o que evita custos extras de assistência técnica no pós-entrega, beneficiando duplamente o construtor com redução de custos e ainda satisfazendo seus clientes.

7. Pós entrega

Essa também é a etapa de consolidar as informações do que foi executado, comparando com o que havia sido previsto. As lições aprendidas nestes exercícios são ativos da empresa e devem ser utilizadas em futuros empreendimentos.

É nessa fase que os proprietários comparam todos os itens, decidindo o que gostaram ou não em cada unidade, relatando as observações à construtora. Qualquer eventual mudança ou alteração é realizada em seguida.

É o caso de dar um acabamento diferenciado às unidades, como um piso, uma parede a mais ou a menos, dentre outros detalhes.

Essa também é a fase da satisfação, que motiva e aprimora os trabalhos da construtora e de seus empreendedores.

Qual a melhor etapa de lançamento do imóvel para investir?

Escolher entre apartamentos na planta, em construção ou prontos para morar, depende muito do perfil do comprador e de seus objetivos.

Quem procura um investimento de longo prazo e tem disposição para aguardar a valorização do imóvel, adquirir uma unidade ainda na planta pode ser a melhor solução.

Mas, se o investidor está em busca de praticidade imediata e de segurança, um apartamento pronto para morar pode ser ideal, mesmo que o preço esteja mais alto.

Já para aqueles que preferem um meio termo entre visibilidade da obra e personalização, apartamentos em fase de construção se mostram como a melhor alternativa.

Breve lançamento

Ao adquirir um imóvel em fase de pré-lançamento, você consegue usufruir de preços mais acessíveis e maior potencial de valorização, facilidades para pagar e maior disponibilidade de escolha até a entrega.

Lançamento do imóvel

Se você optar pela aquisição de um apartamento na fase de lançamento, poderá aproveitar preços mais baixos, uma vez que as construtoras oferecem condições mais vantajosas nessa fase.

Nessa etapa é possível, ainda, personalizar o seu imóvel solicitando alterações na planta como, mudança de paredes, integração de ambientes, troca de acabamentos e outras.

No lançamento, você também pode adquirir um apartamento com mais tempo para pagar a entrada, reduzindo o valor financiado. Com esse ganho de tempo, é possível agilizar a decoração, serviços de marcenaria e processos de mudança.

E, depois de deixar o status de “imóvel na planta” para “pronto para morar”, o seu imóvel já valorizou.

Qual a diferença entre lançamento e breve lançamento?

O breve lançamento consiste em uma apresentação do projeto imobiliário que ainda não foi oficialmente lançado. Já na fase do lançamento, o empreendimento já se encontra disponível para a venda.

Imóvel em construção

Um imóvel em fase de construção oferece a oportunidade de apreciação de sua transformação, com opções de personalização para quem comprou na planta.

É a fase em que as formas se insinuam, criando ambientes e espaços com acabamentos selecionados para forjar a estética final e sua funcionalidade. Cada detalhe, que vai da hidráulica à elétrica, é minuciosamente planejado e executado.

O entorno da obra também se transforma com um bom paisagismo, que agrega ainda mais valor funcional e estético. Elementos naturais são incorporados e realçam a obra que se torna cada dia mais um investimento atrativo.

Imóvel pronto para morar

Comprar um imóvel pronto para morar pode proporcionar muitas vantagens para quem está pensando em investir.

Isso inclui uma rentabilidade imediata por meio de locação, sem falar da comodidade de adquirir um empreendimento acabado, que pode poupar tempo e energia com os processos de escolha e espera.

Apartamento na planta x apartamento pronto: qual vale mais a pena?

O que mais vale a pena, afinal, comprar um apartamento na planta ou um pronto?

Essa decisão também depende das necessidades e expectativas de cada um, ou seja, as condições mais favoráveis, no momento, para cada comprador prevalecem sempre.

As duas escolhas têm suas vantagens, conforme a necessidade e a disponibilidade econômica do investidor.

Para alguns, esperar pela conclusão da obra adquirida na planta pode não ser tão interessante, dependendo da urgência para se mudar ou passar a alugar o imóvel.

Para outros, essa espera é uma forma de ganhar tempo para se programar com outras demandas que farão parte do novo lar. De qualquer modo, o momento escolhido para comprar um apartamento é uma conquista sem igual.

Oportunidades de financiamento

Imóveis na planta ou prontos podem ser financiados de diversas formas, ou seja, com financiamento imobiliário (SFH e SFI), diretamente com construtoras e por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida.

O financiamento imobiliário realizado por meio do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é regulado pelo Governo e impõe algumas regras. O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) não é regulado pelo Governo, por isso é mais flexível em suas normas.

O financiamento feito diretamente com a construtora é ainda menos burocrático e regido pelas construtoras, que definem os prazos e as taxas de juros.

O Minha Casa Minha Vida é um programa que facilita a aquisição de um bem imóvel por famílias de baixa renda, oferecendo condições especiais de financiamento. O MCMV, então, contempla três faixas distintas para concessão de subsídios.

É possível financiar um imóvel em construção?

Imóveis que ainda estão em construção podem ser financiados sim!

Para tanto, basta ajustar-se às condições previstas pela instituição financeira envolvida na negociação, ou diretamente com a construtora, conforme a opção escolhida.

Para financiar com bancos, você pode contar com: Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Banco Santander, Sicredi.

Como funciona o financiamento pela imobiliária?

Essa opção é excelente para quem pretende financiar seu imóvel sem tanta burocracia. As imobiliárias e construtoras precisam vender seus imóveis e, para tanto, as negociações estão sempre abertas.

Além disso, oferecem seu próprio sistema de parcelamento e de taxas de juros.

Já o processo de negociação, embora mais rápido, tem muitas semelhanças com os métodos usados pelos bancos. Então, antes de aprovar o crédito, é necessário seguir uma sequência de análises:

Simular o crédito na própria imobiliária ou construtora;
Avaliar o imóvel depois da aprovação do crédito;
Reunir uma lista de documentos pessoais e comprovantes de renda;
Análise jurídica, caso não haja nenhuma restrição.

Se aprovados todos esses requisitos, em atendimento às regras exigidas, o financiamento é liberado.

É o tipo de financiamento perfeito para quem encontra obstáculos nas instituições financeiras, devido à maior flexibilidade para negociar.

Profissionais autônomos que não conseguem comprovar uma renda fixa, por exemplo, podem se beneficiar dessa modalidade, encurtando caminhos.

E, para pessoa jurídica, essa modalidade de financiamento também resolve o problema da proibição de venda de imóveis para uso comercial, como acontece com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Em compensação, não é possível usar o FGTS como parte do pagamento.

À vista ou financiado? Qual a melhor forma de investir em um imóvel?

Para quem tem condições de pagar um imóvel à vista, é muito provável que consiga um bom desconto.

No entanto, a opção de financiamento para imóveis em lançamento e em breve lançamento, o desconto também é garantido.

Vale, então, ponderar as duas formas e escolher a que melhor atenda os seus interesses no momento ou em longo prazo.

Em qual fase do empreendimento imobiliário devo investir?

O mercado imobiliário é dinâmico e evolui constantemente. Por isso, é fundamental planejar e executar todas as etapas de um lançamento para que o sucesso do empreendimento seja garantido.

Cada uma das fases tem seus próprios desafios e possibilidades, o que requer uma dedicação e compreensão profunda de todas por meio de métodos e ferramentas adequadas.

Dessa forma, torna-se viável otimizar os processos e minimizar riscos.

Assim sendo, concluímos que todo lançamento imobiliário bem-sucedido resulta de um planejamento minucioso e flexibilidade de adaptação às mudanças que surgem no decorrer do trabalho.

É, também, um compromisso incansável para manter a qualidade que leva o cliente à satisfação.

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Perguntas Frequentes

Quais são as fases de um lançamento imobiliário?

As fases de um lançamento imobiliário são compreendidas por:

Inteligência de mercado e prospecção de área;
Concepção do produto: do projeto ao lançamento;
Lançamento do empreendimento e início das vendas;
Pré-obra;
Fase de obra;
Entrega das unidades;
Pós entrega.

Como saber em qual fase um imóvel está?

Para acompanhar as fases de construção de um imóvel, você pode verificar o cronograma da obra, comunicar-se com a construtora para solicitar informações ou visitar a obra.

Qual a ordem correta das fases da obra?

A ordem correta das fases de uma obra pode ser pode ser distribuída da seguinte forma:

Inteligência de mercado e prospecção de área;
Concepção do produto: do projeto ao lançamento;
Lançamento do empreendimento e início das vendas;
Pré-obra;
Fase de obra;
Entrega das unidades;
Pós entrega.

O que é um lançamento imobiliário?

Lançamento imobiliário é o início de um novo empreendimento, marcado pela introdução de um projeto inédito no mercado. Esses eventos geralmente são realizados por meio de disponibilização de espaços destinados à compra de imóveis na planta.

Quais são as fases de um empreendimento imobiliário e em qual investir?

Todo empreendimento imobiliário passa por um ciclo de desenvolvimento, ou seja, por diversas fases, cada uma delas com suas peculiaridades. […]

Índice

Entendendo o ciclo do empreendimento imobiliário

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