Patrimônio de afetação é um tema jurídico que muitas vezes passa despercebido pelo comprador de imóvel e pode acabar gerando dúvidas mais para frente no momento da assinatura do contrato.
É importante que você saiba o que é e para o que serve. O termo é uma forma de garantir segurança jurídica tanto para a incorporadora como para os compradores.
Por isso neste artigo você encontrará de forma simples quais são seus direitos e deveres quando instituído o patrimônio de afetação:
- O que é patrimônio de afetação?
- Quando termina o patrimônio de afetação?
- Por que é importante saber sobre o assunto?
- A Tarjab faz patrimônio de afetação para seus empreendimentos?
O que é patrimônio de afetação?
Patrimônio de afetação é a separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o objetivo de assegurar que um empreendimento seja terminado e as unidades entregues mesmo que a incorporadora declare falência.
Trata-se de um instituto criado pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados, do patrimônio particular do incorporador. O instituto possui natureza jurídica e é um direito, podendo ser feito a qualquer momento juntamente com a obra até a conclusão do empreendimento.
Para incentivar as incorporadoras a fazerem o Patrimônio de Afetação foi criado o Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias (RET). Este é um benefício tributário concedido ao incorporador como um incentivo econômico para que ele faça o Patrimônio de Afetação para uma obra específica.
O Patrimônio de afetação também é regido pela Lei 4.591. artigo 31. Segundo esta lei, fica a critério do incorporador fazer o instituto de regime de afetação.
Isso irá garantir que o terreno e todos os acessórios que a ele aderem, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, se manterão separados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, ou seja, destinados a suprir a entrega das unidades imobiliárias caso ocorra falência.
Quando se fala em Patrimônio de Afetação é importante saber também o que é Sociedade de Propósito Específico (SPE), pois é comum encontrarmos os dois termos juntos.
A SPE é um modelo de organização empresarial em que estabelece uma nova empresa, limitada ou sociedade anônima, com um objetivo específico. A atividade desse modelo é bastante restrita, podendo em alguns casos ter prazo de existência determinado.
A SPE compartilha o risco de um empreendimento, usado em grandes projetos ou ainda em empreendimentos coletivos de pequenos negócios.
Os dois juntos, o SPE e o Patrimônio de Afetação não estão sujeitos à recuperação judicial, por serem independentes do patrimônio do incorporador, isso traz segurança para que quem adquira o imóvel saiba que ele será terminado, não importando o que aconteça com a empresa.
Quando termina o patrimônio de afetação?
A função do patrimônio de afetação acaba quando se conclui a construção, então é feita a averbação da obra e há a entrega das unidades para os compradores com o registro de título de domínio ou caso haja uma denúncia contra a incorporadora.
Caso os compradores formem uma Assembleia Geral e decidam pela dissolução, o regime de afetação também se encerra.
Ao se encerrar as obrigações financeiras da incorporadora diante da instituição financiadora do empreendimento o patrimônio de afetação deve ser encerrado.
Por que é importante saber sobre o assunto?
O patrimônio de afetação protege a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança do negócio.
Basicamente, trata-se de um patrimônio a parte independente destinado apenas para a realização daquela obra específica.
Caso a incorporadora decrete falência, o patrimônio reunido pagará os fornecedores primeiro e caso seja necessário, os compradores, sendo que a prioridade deve ser terminar a obra.
Duas formas de se instituir o patrimônio de afetação são:
- Declaração de termo do incorporador e pelos adquirentes do termo (que não precisa ser o incorporador);
- Já tem o termo no memorial de incorporação, podendo ser apenas um parágrafo.
A Tarjab faz patrimônio de afetação para seus empreendimentos?
A Tarjab utiliza o Patrimônio de Afetação em seus empreendimentos.
Esse instituto protege o comprador e os direitos da obra ficam segregados do patrimônio da incorporadora, garantindo que o terreno e tudo submetido ao regime de afetação não seja usado em caso de dívidas do incorporador devido à falência.
A lei que criou o Patrimônio de Afetação foi motivada principalmente pelo caso de falência da construtora Encol.
Quando a construtora Encol foi à falência, deixou 720 edifícios inacabados e mais de 40 mil famílias que haviam comprado um apartamento, tiveram que recorrer à justiça para lutar por seu dinheiro de volta ou o direito de escolher uma incorporadora para terminar a obra.
Foi neste contexto que o então presidente da Tarjab, José Tarifa, fez a Tarjab assumir e entregar a obra do Edifício Maison Blanche e, apenas um ano após o início das obras, realizar o sonho dos compradores.
“Para o consumidor, essa lei é uma segurança enorme. Ele não correrá risco de, em caso de falência da construtora, perder o valor investido na compra do imóvel. Se a empresa falir, automaticamente os condomínios retornam o empreendimento e podem vender ou contratar uma empresa para finalizá-lo” – José Tarifa, sócio fundador da Tarjab.
Depois da entrega desse primeiro empreendimento, os outros moradores se organizaram e optaram pela Tarjab para concluir seus imóveis. Foi o caso, por exemplo, dos compradores do Edifício Villa Borghese, que em 2000 conseguiram vencer na justiça e escolheram a Tarjab para ter seu imóvel.
Por conta disso, a Tarjab foi reconhecida como a construtora que mais entregou obras da Encol na cidade de São Paulo. E se especializou em terminar construções, tendo em seu portfólio seis empreendimentos que eram da Encol.
Após a homologação da lei, a Tarjab lançou o Salamanca, o seu primeiro edifício incorporado sob a lei e desde então tem feito a submissão ao regime de afetação para todos os seus projetos.
Para a submissão do Patrimônio de Afetação, são realizadas avaliações por parte dos departamentos financeiro e fiscal, sobre o momento mais pertinente para que seja feita tal opção, ou seja, no início ou durante a obra.
Quando não se opta por fazer logo no início, é predominantemente por causa da questão fiscal, devido a alíquota reduzida do Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias (RET).
Entregar um empreendimento no prazo sempre foi um compromisso da Tarjab. A incorporadora e construtora entrega seus empreendimentos com consciência ambiental e pensando no melhor para o planeta. É assim também quando se faz o patrimônio de afetação.
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